Klíčové poznatky

  • Celkový objem trhu: V České republice je přibližně 13,78 milionu m² moderních průmyslových a skladových prostor.

  • Prostory ve výstavbě: Na konci 2. čtvrtletí 2026 bylo ve výstavbě přibližně 1,1 milionu m², což představuje mezičtvrtletní pokles o 4 % a meziroční pokles o 11 %.

  • Míra neobsazenosti: Na konci Q2 2026 dosáhla 5,8 %, tedy o 98 bazických bodů více než o rok dříve.

  • Stabilní nájemné: Prvotřídní nájemné se v hlavních českých lokalitách pohybuje přibližně mezi 7,00–7,50 €/m²/měsíc. U městské logistiky v Praze dosahuje 8,25–10,00 €/m²/měsíc.

  • Méně spekulativní výstavby: Podíl spekulativně budovaných prostor klesl z 36 % na 26 % celkové výstavby.

  • Silná nájemní aktivita: Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v Q2 2026 přibližně 451 600 m², což představuje meziroční nárůst o 45 %.

Nájemné a míra neobsazenosti

Prvotřídní nájemné zůstává stabilní na úrovni 7,00–7,50 €/m²/měsíc, mezi jednotlivými regiony však existují stále výraznější rozdíly.

Míra neobsazenosti v Praze a Středočeském kraji vzrostla na konci Q2 2026 na 4,4 %. Nájemci tak mají o něco větší prostor pro vyjednávání než v předchozích obdobích. V Plzeňském a Moravskoslezském kraji je nabídka volných prostor ještě vyšší a vlastníci zde stále častěji nabízejí atraktivnější podmínky, aby získali nové nájemce nebo udrželi stávající.

Specifickou kategorii představuje městská logistika v Praze, kde se nájemné pohybuje přibližně mezi 8,25–10,00 €/m²/měsíc. Vyšší sazby odrážejí omezenou nabídku prostor v dobře dostupných lokalitách a rostoucí význam poslední míle.

Mimo Prahu se nájemné v nejžádanějších lokalitách pohybuje přibližně mezi 5,50–6,60 €/m²/měsíc, což činí regionální trhy atraktivní alternativou pro firmy, které hledají nižší provozní náklady.

U kancelářských prostor v mezaninu se nájemné obvykle pohybuje mezi 9,50–12,50 €/m²/měsíc. Servisní poplatky se nejčastěji pohybují kolem 0,75–1,00 €/m²/měsíc.

Pronájmy a poptávka

Hrubá realizovaná poptávka, která zahrnuje nové pronájmy i renegociace stávajících smluv, dosáhla v Q2 2026 přibližně 451 600 m². Meziročně tak vzrostla o 45 %.

Renegociace představovaly přibližně 45 % celkové aktivity, oproti 53 % v předchozím čtvrtletí. Pokles jejich podílu naznačuje, že na trhu opět roste význam nových nájemních transakcí.

Poptávku podporuje především výrobní sektor, logistika a maloobchod. Dlouhodobě k ní přispívá také rozvoj e-commerce, přesun části výroby blíže evropským trhům a snaha firem o větší odolnost dodavatelských řetězců.

Nájemci zároveň stále více hledají kvalitní a energeticky úsporné budovy s vysokou světlou výškou, moderními technologiemi a dobrým napojením na dálniční síť.

Nabídka a nová výstavba

Stavební aktivita zůstává vysoká. Na konci Q2 2026 bylo ve výstavbě přibližně 1,1 milionu m² skladových, logistických a výrobních prostor.

Přibližně 26 % této výstavby připadá na Prahu a Středočeský kraj, dalších 23 % na Ústecký kraj. Významná část připravovaných projektů vzniká také podél hlavních dopravních koridorů, zejména dálnic D5, D1 a D48.

Celkový objem budoucí nabídky přesahuje 5,3 milionu m², pokud započítáme projekty ve výstavbě i projekty v pokročilejší fázi přípravy.

Podíl spekulativní výstavby klesl z 36 % na 26 %. Vývojáři tak při současné vyšší míře neobsazenosti a rostoucích nákladech na výstavbu postupují opatrněji a větší část nových projektů připravují s konkrétním nájemcem.

U nových projektů zároveň roste význam technické připravenosti, energetické efektivity, automatizace a možnosti přizpůsobit prostory specifickým požadavkům nájemce.

Příležitosti pro nájemce a výstavba na míru

Firmy se specifickými technickými nebo prostorovými požadavky mohou využít stále širší nabídku projektů připravovaných na míru.

U projektů nad 20 000 m² jsou běžné smlouvy typu built-to-suit, kdy je budova navržena a postavena podle konkrétních požadavků nájemce. Délka těchto nájemních smluv se často pohybuje kolem 10–12 let.

U standardních prostor třídy A s pětiletou nájemní smlouvou mohou nájemci v závislosti na lokalitě a konkrétním projektu vyjednat například 1–4 měsíce nájemních prázdnin nebo příspěvek vlastníka na úpravy a vybavení ve výši přibližně 20–50 €/m².

Významné transakce z poslední doby potvrzují pokračující zájem o velké moderní logistické projekty. Například ROSSMANN si zajistil 30 000 m² v CTParku Praha Sever, jehož dokončení je plánováno na rok 2026. Společnost GXO Logistics podepsala smlouvu na 26 000 m² v 7R Parku Lavičky.

Takové transakce potvrzují zájem velkých nájemců o moderní a flexibilní prostory a zároveň podporují důvěru developerů v další rozvoj trhu.

Regionální přehled

Praha a Středočeský kraj

Praha a její okolí představují největší logistický trh v České republice. Moderní průmyslový fond zde přesahuje 3,2 milionu m², což představuje téměř 40 % celkové nabídky v zemi.

Prvotřídní nájemné se v Praze a bezprostředním okolí pohybuje přibližně mezi 7,00–7,50 €/m²/měsíc. U městské logistiky může být výrazně vyšší.

Mezi novější projekty patří například Logicor Prague-Průmyslová s přibližně 21 000 m² moderních skladových a kancelářských prostor. Výhodou projektu je poloha přibližně 5 km od centra Prahy a dobré napojení na hlavní dopravní tahy.

Brno

Brno zůstává jedním z nejvýznamnějších logistických a průmyslových trhů v České republice. Nabídka zahrnuje menší jednotky od přibližně 300 m² vhodné například pro městskou logistiku a menší firmy až po velké distribuční prostory o velikosti kolem 30 000 m².

Pro větší nájemce jsou dostupné také projekty připravované na míru, zejména pro potřeby nad 10 000 m².

Nájemné na vybraných prvotřídních lokalitách mimo Prahu se pohybuje přibližně mezi 5,50–6,60 €/m²/měsíc. Brno tak nabízí zajímavý poměr mezi náklady, dostupností pracovní síly a napojením na hlavní středoevropské trhy.

Ostrava a Ústecký kraj

Ostrava patří mezi významná průmyslová a logistická centra východní části České republiky. Díky napojení na dálnici D1 a blízkosti polského trhu je atraktivní především pro výrobní a logistické společnosti.

Ústecký kraj představuje jednu z nejaktivnějších oblastí z hlediska nové výstavby. Na konci Q2 2026 zde připadalo přibližně 23 % celkové plochy průmyslových prostor ve výstavbě.

Oba regiony nabízejí oproti Praze konkurenceschopnější nájemné a v některých lokalitách také výrazně větší prostor pro vyjednávání. Pro firmy, které nejsou závislé na bezprostřední blízkosti Prahy, tak mohou představovat zajímavou alternativu.

Investiční aktivita a výhled

Český trh průmyslových a logistických nemovitostí zůstává i ve druhé polovině roku 2026 v dobré kondici. Trh těží z vysokého objemu nové výstavby, rozsáhlé nabídky připravovaných projektů a pokračující aktivity nájemců, která potvrzuje dlouhodobou atraktivitu České republiky pro logistiku i výrobu.

Poptávka po průmyslových prostorách zůstává odolná, zároveň se však trh postupně dostává do vyváženější fáze. Nabídka nových prostor zůstává vysoká a míra neobsazenosti by měla v průběhu roku 2026 dále růst.

Pro nájemce to znamená širší možnosti výběru a větší prostor pro vyjednávání. Firmy, které plánují větší logistický nebo výrobní projekt, mohou využít současné situace k zajištění vhodné lokality, technických parametrů budovy i dlouhodobě výhodných nájemních podmínek. Naopak v nejžádanějších lokalitách, kde je nabídka stále omezená, zůstává rychlé rozhodování klíčové.

Metodika a definice

Data v článku vycházejí především z tržních zpráv za Q2 2026 od společností Colliers, Cushman & Wakefield a EurobuildCEE a jsou doplněna údaji z Q1 2026.

Prvotřídní nájemné představuje nabídkové nájemné za moderní skladové prostory třídy A o velikosti přibližně 10 000 m² v nejžádanějších lokalitách.

Míra neobsazenosti (vakance) vyjadřuje podíl volných moderních průmyslových a skladových prostor na celkovém pronajímatelném fondu.

Hrubá realizovaná poptávka zahrnuje nově uzavřené nájemní smlouvy i renegociace stávajících smluv.

Není-li uvedeno jinak, jsou všechny sazby nájemného uváděny v eurech za m² a měsíc.

Celkový průmyslový fond zahrnuje moderní průmyslové a logistické parky i samostatná distribuční centra dokončená od roku 1997.

Často kladené otázky

Jaký je rozdíl mezi spekulativní výstavbou a projektem na míru?

Spekulativní sklad developer staví bez předem uzavřené nájemní smlouvy. Počítá s tím, že prostory najdou nájemce po dokončení nebo v průběhu výstavby. Výhodou pro nájemce je především rychlejší dostupnost hotové budovy a možnost vybírat z již připravovaných prostor.

Výstavba na míru (built-to-suit) je naopak navržena podle konkrétních požadavků budoucího nájemce. Může zahrnovat například specifickou výšku skladování, automatizaci, speciální technologie nebo chlazené prostory. Tyto projekty se obvykle uzavírají na delší období, často 10–12 let, a jejich příprava může trvat přibližně 15–24 měsíců.

Pro nájemce s velmi specifickými požadavky tak může být výstavba na míru vhodnější než hledání existujícího skladu.

Která česká města nabízejí v roce 2026 nejvýhodnější nájemné?

Nájemné v nejžádanějších lokalitách mimo Prahu se pohybuje přibližně mezi 5,50–6,60 €/m²/měsíc.

Brno, Plzeň a vybrané lokality v Moravskoslezském kraji tak mohou nabídnout úsporu přibližně 10–20 % oproti Praze. V regionech s vyšší mírou neobsazenosti mají navíc nájemci větší prostor pro vyjednávání o nájemném, nájemních prázdninách, příspěvku na úpravy prostor nebo dalších smluvních podmínkách.

Nejvýhodnější lokalita však nemusí být automaticky ta s nejnižším nájemným. Při rozhodování je důležité zohlednit také dostupnost pracovní síly, dopravní napojení a vzdálenost od zákazníků a dodavatelů.

Je lepší pronajmout existující sklad, nebo postavit halu na míru?

Záleží především na velikosti projektu a specifických požadavcích.

U projektů nad 20 000 m² se často využívá výstavba na míru s dlouhodobou nájemní smlouvou, obvykle na 10–12 let. Řešení typu built-to-suit je vhodné zejména pro firmy, které potřebují specifickou výšku skladování, automatizaci, chlazené prostory nebo jiné nadstandardní technické parametry.

Pro menší požadavky, například do 10 000 m², bývá praktičtější existující prostor. Nájemce se do něj může nastěhovat rychleji a zároveň má obvykle větší flexibilitu při změně provozních potřeb.

U standardních prostor třídy A s pětiletou smlouvou lze podle konkrétní lokality a projektu vyjednat například 1–4 měsíce bez nájemného nebo příspěvek na úpravy a vybavení ve výši přibližně 20–50 €/m².

Co v současnosti pohání poptávku po skladech v Česku?

Poptávku podporuje několik dlouhodobých trendů. Patří mezi ně především e-commerce, rozvoj výroby, přesouvání části produkce blíže evropským trhům a snaha firem zvýšit odolnost dodavatelských řetězců.

Významnou roli hrají také logistické společnosti a maloobchod. Rostoucí význam e-commerce zároveň podporuje rozvoj regionálních distribučních a logistických center namísto modelu založeného na jediném centrálním skladu.

Díky strategické poloze ve střední Evropě, kvalitní dopravní infrastruktuře a silné průmyslové základně tak Česká republika zůstává atraktivní lokalitou jak pro logistiku poslední míle, tak pro velké mezinárodní logistické a výrobní společnosti.

Jste připraveni najít svůj sklad v Česku?

Prohlédněte si aktuální nabídku skladových a průmyslových prostor na SkladInfo.cz, porovnejte jednotlivé lokality a parametry a spojte se přímo s vlastníky a developery.

Hledáte konkrétní sklad? Zveřejněte svou poptávku a nechte si zaslat nabídky, které odpovídají vašim požadavkům. Služba je pro nájemce zdarma a první nabídky mohou přijít již do 24–48 hodin.

 

Zdroje

Colliers Česká republika (Q1–Q2 2026). Zprávy o průmyslových a logistických trzích EurobuildCEE. Savills Europe Industrial & Logistics Market 2026. Cushman & Wakefield Česká republika Industrial MarketBeats. CTP, Logicor, Prologis tržní data a oznámení transakcí.