- Národní vakance: 5,5 % na konci Q2 2026 – vzrostla z 4,7 % na začátku roku. Lépe pro nájemce mimo Prahu.
- Nájmy stabilní: Praha €7,50/m²/měsíc, Brno €6,50/m²/měsíc. Regionální trhy jako Ostrava a Plzeň nabízejí úspory 20–25 %.
- Rekordní pipeline: 1,15 milionu m² ve výstavbě. Méně spekulativní stavby; více pronájmů na zakázku a předem pronajatých projektů.
- Posun v poptávce: Automatizace a městská logistika zvyšují potřebu flexibilního, technologicky připraveného prostoru.
- Nearshoring výhoda: Česko je na 4. místě v Evropě z hlediska atraktivity pro nearshoring, což podporuje dlouhodobou poptávku.
Trh nachází svou rovnováhu
Český skladový trh vstoupil do roku 2026 s očekáváním změn. Po letech těsné nabídky a rostoucích nájmů se nyní bilance mírně překlonila ve váš prospěch. To neznamená, že ceny padají – zdaleka ne. Ale znamená to, že máte více možností, méně tlaku na rychlé rozhodnutí a developeři jsou ochotnější vyjednávat o příspěvcích na vybavení a nájemních podmínkách.
Trh se také vyvíjí. Praha zůstává největším centrem, ale sekundární města se stávají skutečnou alternativou, zvlášť pokud nejste vázáni na Prahu z hlediska dosahu zákazníků.
Vakance roste, ale lokalita stále záleží
Vakance na území České republiky dosáhla 5,5 % na konci Q2 2026 – nejvyšší úrovně za téměř tři roky. Na povrchu to zní pozitivně. V praxi je to nuancovanější. V Praze a Středočeském kraji se vakance pohybuje na pouhých 4,4 %. Prostor k dýchání je v sekundárních trzích: Plzeňský a Moravskoslezský region zaznamenaly růst vakance na 6–7 %, což dává nájemcům skutečnou vyjednávací sílu.
Co to znamená pro vás: pokud jste flexibilní ohledně lokality nebo si můžete zdůvodnit přestěhování mimo Prahu, rok 2026 je čas na renegociaci podmínek. Pronajímatelé v Brně, Ostravě a Plzni nabízejí konkurenceschopnější podmínky než před osmnácti měsíci.
Nájmy: stabilní, ne padající
Neočekávejte zhroucení cen. Nájmy v prvotřídních lokalitách se prakticky vůbec neposunuly. Praha a Brno zůstávají na úrovni €7,50/m² a €6,50/m² za měsíc.
Regionální trhy se mírně uvolnily: Plzeň €5,75/m², Ostrava €5,45/m². To je 20–27 % pod pražskou úrovní za stejnou kategorii prostor třídy A. Městská logistika v Praze (menší sklady pro logistiku poslední míle) si účtuje prémii: €8,25–€10,00/m², což odráží nedostatek prostoru a vysokou obrátkovost nájemců.
Co vlastně zaplatíte
- Nájemné (třída A): €5,45–€7,50/m²/měsíc v závislosti na městě
- Servisní poplatky: €0,75–€1,00/m²/měsíc
- Daň z nemovitosti: €0,20–€0,50/m²/měsíc
- Příspěvek na vybavení (při pětiletém pronájmu, třída A): obvykle €20–€50/m², nebo 1–4 měsíce bez nájmu
Pipeline: kde dochází k růstu
Stavba se nezastavila. Kolem 1,15 milionu m² je ve výstavbě, přičemž zhruba dvě třetiny jsou nyní předem pronajaty nebo stavěny na objednávku, spíše než spekulativně. To je pro vás dobrá zpráva: méně neobsazených prostor, větší jistota ohledně kvality a termínů dokončení.
Největší koncentrace nové nabídky je podél koridoru D5 u Plzně (zvláště v Karlovarském kraji), D1 mezi Prahou a Brnem a D48 směrem na Ostravu. Pokud plánujete pronájem v druhé polovině roku 2026 nebo v roce 2027, tyto koridory nabízejí nejširší výběr a největší konkurenci mezi pronajímateli.
Budoucí nabídka (schválená a v řízení)
- Již schváleno: 2,77 milionu m²
- V řízení povolení: 2,5 milionu m²
- Celkem možné: přes 5,3 milionu m² budoucí nabídky
Tento pipeline drží nájmy pevně. Developeři jsou stále přesvědčeni, že poptávka absorbuje všechny tyto nové prostory, takže jsou selektivní při spekulativní výstavbě a silně se zaměřují na předpronájmy.
Automatizace a design řídí volby nájemců
Dva prvky utvářejí poptávku po skladech v roce 2026: automatizace a vzestup městské logistiky.
To znamená, že sklady, které nájemci nyní chtějí, musí být připravené na automatizaci. Moderní zařízení třídy A se staví s dopravními pásy, mezipatry pro služby s přidanou hodnotou a infrastrukturou pro nepřetržitý provoz robotických systémů. Pokud jste stále ve starší budově, upgrade na moderní prostor není jen otázkou nájmu – je to otázka udržení konkurenceschopnosti.
Městská logistika také přetváří poptávku. Vícepatrová městská zařízení a menší logistické uzly poslední míle v blízkosti zákazníků si účtují prémiové nájmy, ale uspokojují potřebu e-commerce operátorů po rychlém doručení. Praha nyní má několik dvoupatrových logistických zařízení nabízejících flexibilitu, kterou jednopodlažní logistické parky nemohou nabídnout.
Sekundární trhy: hodnota bez obětování
Pokud vaše firma dokáže pracovat 45–90 minut mimo Prahu, rok 2026 otevírá skutečné možnosti. Brno zůstává druhým největším trhem a nabízí 1,5+ milionu m² moderních skladových prostor, přístup k letecké dopravě a napojení na Slovensko a Rakousko.
Ostrava se profiluje jako významné logistické centrum, s nájmy na €5,45/m² a rychlým růstem pipeline. Přitahuje poskytovatele 3PL služeb a firmy konsolidující výrobní dodavatelské řetězce.
Proč nyní záleží na sekundárních trzích
- Nájmy 15–25 % nižší než Praha za ekvivalentní třídu A
- Vakance o 2–4 procentní body vyšší než v Praze – reálný prostor k vyjednávání
- Rychlejší povolování a dostupnost půdy pro stavbu na objednávku
- Kvalifikovaná pracovní síla; mzdy stále pod Západní Evropou
Stavba na objednávku a příležitosti předem pronajatých
Pokud potřebujete prostor přes 20 000 m², měli byste vážně zvážit stavbu na objednávku (BTS). Developeři aktivně hledají nájemce s předem uzavřeným závazkem a podmínky mohou být atraktivní: nájemní smlouvy na 10–12 let s příspěvky na vybavení €20–€50/m² a 1–4 měsíci nájemníh prázdnin.
Pro větší operace vám BTS dává přesně takové dispoziční řešení, infrastrukturu napájení a připravenost na automatizaci, kterou potřebujete. Typická doba od výběru místa k předání je 18–24 měsíců, takže rozhodnutí učiněná nyní ovlivňují obsazení ve druhé polovině roku 2027 nebo 2028.
Udržitelnost a regulační posun
Návrh skladů v roce 2026 je čím dál více ovlivňován požadavky na udržitelnost. Moderní zařízení nyní obsahují solární panely, regeneraci odpadního tepla, nabíjení EV a zelené střechy – ne proto, že jsou módní, ale protože financování je vázáno na nařízení o udržitelnosti a provozní náklady zvýhodňují efektivitu.
Očekávejte nová nařízení v roce 2026 kolem vykazování emisí a digitální dokumentace (eCMR). Přímo neovlivní váš pronájem, ale budou ovlivňovat, která zařízení získají financování, které koridory porostou a která města přitáhnou logistické operátory.
Často kladené otázky
Měl bych nyní uzavřít dlouhodobý pronájem, nebo počkat, zda se nájmy dále sníží?
Nájmy se pravděpodobně nebudou výrazně snižovat. Co se mění, je dostupnost a flexibilita pronajímatele. Pokud můžete působit mimo Prahu nebo přijmout lokalitu na sekundárním trhu, uzavřete nyní dohodu, zatímco je vakance vyšší. V samotné Praze zůstanou nájmy pevné, protože nabídka tam zůstává omezená. U dlouhodobého pronájmu (7–10 let) stejně počítáte se stabilními nájmy, takže na načasování záleží méně než na zajištění správné lokality a odpovídající specifikace prostoru.
Je prostor připravený na automatizaci dražší? Stojí to za to?
Ano, pokud plánujete zůstat i po roce 2028. Téměř všechny české logistické společnosti investují do automatizace. Zařízení o velikosti 10 000 m² bez připravenosti na robotizaci nebo adekvátního napájení se stane hůře podnajímatelným nebo znovu pronajatelným. Moderní prostor třídy A stojí o 5–10 % více na nájemném, ale zůstává déle konkurenceschopný a při renegociaci přitahuje kvalitnější nájemce.
Jaká je výhoda Brna nebo Ostravy oproti Praze?
Cena a vyjednávací prostor. Nájmy jsou o 13–27 % nižší v závislosti na městě. Vakance je vyšší, takže pronajímatelé jsou flexibilnější v poskytování příspěvků na vybavení a nájemních prázdninách. Pokud vaše distribuce nevyžaduje každodenní provoz v Praze, například pokud obsluhujete střední nebo východní Evropu, sekundární trhy vám nabízejí stejnou logistickou kvalitu a pracovní sílu za výrazně nižší náklady.
Jak dlouho obvykle stavba na objednávku trvá?
Od výběru místa po předání počítejte s 18–24 měsíci pro účelově postavenou budovu. Povolovací proces a remediace (pokud se jedná o bývalý průmyslový areál) mohou přidat dalších 3–6 měsíců. Pokud potřebujete obsadit prostory v roce 2027, měli byste již nyní vyhodnocovat lokality a diskutovat s developery o podmínkách předpronájmu.
Co dělat dál?
Pokud obnovujete pronájem skladu nebo rozšiřujete operace v Česku, rok 2026 je trh ve váš prospěch – pokud se nyní rozhodnete jednat. Vakance roste, developeři jsou motivováni a sekundární trhy se vyvíjejí v plnohodnotnou alternativu k Praze. Začněte mapováním vaší distribuční geografie a potřeb pracovní síly; to rozhodne, zda má smysl Praha, Brno, Ostrava nebo Plzeň. Pak porovnejte parky třídy A v daném městě pro připravenost na automatizaci a dostupnost. Získejte více nabídek od makléřů a použijte rostoucí vakanci jako páku při vyjednávání.
Pro kandidáty stavby na objednávku (20 000 m² a více) hovořte s developery ještě v tomto čtvrtletí. Výběr místa a diskuse o předpronájmu se posouvají pomalu; načasování vaší dohody nyní znamená obsazení ve druhé polovině roku 2027 nebo v roce 2028.
Navštivte Skladinfo a projděte si ověřené skladové prostory třídy A a B v Praze, Brně, Ostravě, Plzni a všech velkých českých průmyslových trzích. Zveřejněte své požadavky a spojte se přímo s makléři a pronajímateli.
Zdroje
Czech warehouse market surges ahead (Eurobuild CEE); Czech Republic Industrial MarketBeat (Cushman & Wakefield); Warehouse Space in Czechia: Availability, Vacancy and Market Rates; Warehouse Supply Pipeline in Czechia: Delivering in 2026; Czech Industrial Market in Q2 2026: Demand Continues to Recover (Knight Frank); Trends in Czech Logistics 2025 Study: Automation Is Essential (Aimtec).
