První čtvrtletí letošního roku se na trhu průmyslových nemovitostí neslo ve znamení zpomalování. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla nejnižší úrovně za 13 let a činila pouhých 160 400 m2. Hluboko pod průměry, na které je trh zvyklý z posledních let, se propadl i počet uskutečněných nájemních transakcí, jejich průměrná velikost, a dokonce i velikost největších realizovaných transakcí. Dokonce i čistá realizovaná poptávka, která vykazovala za poslední roky silné hodnoty, zaznamenala pokles. Celkem za Q1 2024 dosáhla 100 000 m2. Poptávce dominovaly renegociace (36 %) následované předpronájmy (31 %). Za téměř 50 % čisté realizované poptávky stály výrobní společnosti.
Trh průmyslových nemovitostí letos dosáhne na 12 milionů m2
Menší tempo než v předchozích letech měl i růst trhu. Přibylo celkem 148 100 m2 nových prostor a celková velikost na konci března činila 11 871 300 m2. Dalších zhruba 300 000 m2 prostor je v současně době ve stavu shell & core a čeká na dokončení, jakmile se pro prostory najde nájemce. „Takto předpřipravené prostory mohou být pro nájemce připraveny ve výrazně kratším časovém horizontu než budovy, u nichž by se s výstavbou začínalo od nuly. Nezanedbatelná část těchto prostor by také letos mohla ovlivnit množství nově dodaných budov na trh, který letos dozajista přesáhne hranici 12 milionů m2,“ vysvětluje Josefina Kurfürstová, analytička ze společnosti Colliers s tím, že v současné době je ve výstavbě 1 282 100 m2. Podíl spekulativní výstavby přitom momentálně činí 46 % všech projektů ve výstavbě. Například v Plzeňském kraji byl podíl spekulativní výstavby až 92 %. V Praze, Moravskoslezském či Ústeckém kraji se pohyboval kolem 50 % (v Ústeckém kraji 60 %).
Míra neobsazenosti je podstatně nižší než v sousedních zemích
Míra neobsazenosti během 1. čtvrtletí 2024 opět mírně vzrostla a drží se těsně nad hranicí 2 %. Nad aktuálně neobsazené prostory se začíná objevovat stále více možností podnájmu, které se do oficiální míry neobsazenosti nezapočítávají. Kromě toho je pak na trhu i množství shell & core projektů, které začali developeři stavět spekulativně, avšak na trh zatím uvedeny nebyly. „Pokud by byly všechny tyto prostory započítány do míry neobsazenosti, zvedla by se k 5 % a přiblížila se hodnotám v ostatních zemích v regionu,“ říká Josefina Kurfürstová s tím, že strategie shell & core je rozšířena zejména na českém trhu. V sousedním Polsku či na Slovensku jsou obvykle všechny spekulativní projekty uvedeny na trh hned po dokončení, a proto zde míra neobsazenosti roste mnohem strměji než u nás.
Nájemné a předpověď – stlačí současné tržní podmínky nájmy?
Nájmy za nejžádanější prostory na trhu se v 1. čtvrtletí 2024 stabilizovaly na hladině 7,50–7,70 eur/měsíc/m2, vzhledem k velké konkurenci sousedních zemí a nízké poptávce se dá ale očekávat, že v nejbližší době klesnou o 3–7 % na hodnoty těsně nad 7 eur. „Nájmy za nejžádanější prostory v Praze se nyní nadále pohybují výše než například ve Vídni, v regionech zase výše než v Polsku či na Slovensku. Dokud tedy nájmy neklesnou, výrobní ani logistické společnosti pravděpodobně nebudou sršet nájemní aktivitou,“ komentuje Josefína Kurfürstová a dodává, že nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi 9,50–12,50 eur/měsíc/m2 a servisní poplatky činí obyčejně 0,75–1,00 eur/měsíc/m2
Asi nejvíce náš trh v současnosti ohrožuje konkurenční Polsko, které oproti České republice nabízí zhruba o 30 % nižší nájmy a srovnatelnou dopravní infrastrukturu, především v regionech sousedících s Německem. Například na Liberecku se nájemné pohybuje o 2,20 eur/měsíc/m2 více než v polských hraničních okresech, v Ústí nad Labem o 1,30 eur/měsíc/m2 více a na Ostravsku o 1,20 eur/měsíc/m2.
