Jak jsme hodnotili: Metodika

Každé město jsme hodnotili podle čtyř hlavních faktorů s využitím nejnovějších dostupných údajů za Q1–Q3 2026:

Nájemné – prvotřídní nájemné (€/m²/měsíc) za moderní skladové prostory třídy A.

Dostupnost prostor a nabídka – objem volných ploch a možnosti okamžitého pronájmu. Za vyvážený trh se obecně považuje míra neobsazenosti kolem 4–5 %.

Dopravní dostupnost a infrastruktura – napojení na hlavní dálnice, železniční koridory, intermodální terminály a letiště.

Dynamika trhu – objem nové výstavby, aktivita nájemců a dlouhodobý potenciál dalšího rozvoje.

Data vycházejí z analýz společností Cushman & Wakefield, Colliers, Eurobuild CEE, Property Forum a iO Partners. Celorepubliková míra neobsazenosti se pohybuje kolem 4,7 % z přibližně 13,6 milionu m² moderních průmyslových a logistických prostor.

Pořadí

1. Praha – dominantní logistické centrum, nejvyšší nájemné a nejsilnější poptávka

2. Brno – druhý nejvýznamnější trh, vyvážený poměr nákladů a dostupnosti

3. Ostrava – atraktivní poměr ceny a kvality, rychlý rozvoj a silná regionální pozice

4. Plzeň – strategický západní koridor a blízkost německého trhu

1. Praha – Dominantní logistické centrum

Praha je nejvýznamnějším trhem skladových a logistických prostor v České republice. Prvotřídní nájemné se v Praze a jejím bezprostředním okolí v Q1 2026 pohybovalo přibližně mezi 7,00–7,50 €/m²/měsíc. Přestože jde o nejvyšší úroveň nájemného v zemi, poptávka zůstává silná.

Proč je Praha na prvním místě?

Praha nabízí největší koncentraci nájemců, developerů i logistických služeb v zemi. Výhodou je také strategické napojení na hlavní evropské dopravní trasy prostřednictvím dálnic D1, D5 a D8.

Významnou roli hraje také blízkost Letiště Václava Havla Praha a rozsáhlá dopravní infrastruktura v okolí hlavního města.

Klíčové údaje

• Nájemné: 7,00–7,50 €/m²/měsíc

• Moderní průmyslové prostory: přibližně 3 miliony m²

• Neobsazenost: velmi nízká, v nejžádanějších parcích přibližně 2–3 %

• Dálniční napojení: D1, D5, D8

• Nová výstavba: pokračuje především na okrajích Prahy a ve Středočeském kraji

Nájemné se v roce 2025 mírně zvýšilo a během roku 2026 se stabilizovalo. V nejžádanějších lokalitách však zůstává nabídka omezená, takže firmy hledající sklad k okamžitému pronájmu by měly začít s výběrem s dostatečným předstihem.

2. Brno – Vyvážená volba

Brno patří mezi nejvýznamnější logistické trhy v České republice. Prvotřídní nájemné za moderní skladové prostory o velikosti kolem 10 000 m² se v Q3 2025 pohybovalo kolem 6,50 €/m²/měsíc.

Ve srovnání s Prahou nabízí Brno nižší náklady při zachování velmi dobré dostupnosti českého i středoevropského trhu.

Proč je Brno na druhém místě?

Klíčovou výhodou je poloha na dálnici D1 mezi Prahou a Ostravou a zároveň dobré spojení směrem na Slovensko a Rakousko.

Brno těží také ze silného výrobního, technologického a e-commerce sektoru.

Klíčové údaje

• Nájemné: přibližně 6,50 €/m²/měsíc

• Moderní průmyslové prostory: přibližně 1,5 milionu m²

• Neobsazenost: přibližně 4–5 %

• Dálniční napojení: D1, D2, D52

• Letiště: Letiště Brno-Tuřany s nákladními službami

• Železnice: významný železniční a intermodální uzel

Brno je vhodné zejména pro středně velké distributory, výrobce a logistické společnosti, které potřebují pokrýt moravský i širší středoevropský trh bez nákladů typických pro pražskou oblast.

3. Ostrava – Nejlepší poměr ceny a kvality

Ostrava nabízí ze čtyř sledovaných měst nejnižší nájemné. U moderních skladových prostor se prvotřídní sazby pohybují přibližně kolem 5,20–5,60 €/m²/měsíc, což představuje výraznou úsporu oproti Praze.

Proč je Ostrava na třetím místě?

Ostrava a její okolí procházejí výrazným rozvojem průmyslové a logistické infrastruktury. Nové projekty vznikají nejen na zelené louce, ale také v rámci transformace bývalých průmyslových areálů.

Region má zároveň strategickou polohu pro obsluhu českého, polského a slovenského trhu.

Klíčové údaje

• Nájemné: 5,20–5,60 €/m²/měsíc

• Moderní prostory: přibližně 600 000–750 000 m² včetně blízké nové výstavby

• Neobsazenost: vyšší nabídka volných prostor poskytuje nájemcům větší flexibilitu

• Dálniční napojení: D1, D48

• Železnice: významný železniční uzel s napojením na Polsko a Slovensko

• Letiště: Letiště Leoše Janáčka Ostrava

Ostrava je atraktivní zejména pro výrobní společnosti, automotive a logistické operátory, kteří hledají nižší provozní náklady a zároveň potřebují kvalitní průmyslové prostory.

V některých případech zde mohou nájemci získat také modernější nebo technicky lépe vybavené prostory za nižší nájemné než v Praze.

4. Plzeň – Strategická příležitost na západním koridoru

Plzeň představuje významný logistický a výrobní bod na západě České republiky. Díky dálnici D5 nabízí přímé spojení s Prahou a německým trhem.

Prvotřídní nájemné za moderní skladové prostory se v Q3 2025 pohybovalo kolem 6,20 €/m²/měsíc.

Proč je Plzeň na čtvrtém místě?

Hlavní výhodou Plzně je strategická poloha na koridoru D5 směrem do Německa a Bavorska. Region těží také ze silné výrobní základny, automotive a rostoucí logistické aktivity.

Klíčové údaje

• Nájemné: přibližně 6,20 €/m²/měsíc

• Moderní prostory: přibližně 500 000–600 000 m²

• Dálniční napojení: D5 – Praha, Německo a Bavorsko

• Hlavní sektory: automotive, výroba, logistika a e-commerce

• Nová výstavba: pokračuje především podél koridoru D5

Plzeň je vhodná zejména pro firmy, které obsluhují německý trh nebo potřebují rychlé spojení se západní Evropou, ale zároveň chtějí udržet náklady na skladové prostory pod pražskou úrovní.

Čestná zmínka: další zajímavé lokality

Za pozornost stojí také České Budějovice, Jihlava, Chomutov nebo Znojmo. Tyto sekundární trhy mohou být zajímavou volbou pro firmy se specifickými požadavky, například v potravinářství, automotive nebo výrobě.

Nájemné zde bývá zpravidla nižší než v hlavních logistických centrech. Nevýhodou může být menší nabídka moderních prostor, nižší koncentrace logistických služeb a omezenější výběr kvalifikované pracovní síly.

Pro firmy s dobře definovanou lokální strategií však mohou tyto lokality nabídnout zajímavý poměr mezi cenou, dostupností prostor a provozními náklady.

Co tato data nezohledňují

Naše hodnocení se zaměřuje především na nájemné, dostupnost volných prostor a dopravní infrastrukturu. Nezahrnuje však všechny faktory, které mohou ovlivnit konečné rozhodnutí o umístění skladu.

Mezi další důležité aspekty patří:

• Specializované průmyslové klastry – například silná koncentrace automotive v oblasti Mladé Boleslavi.

• Dostupnost technické infrastruktury a energií – elektřina, voda nebo možnosti vysokého energetického zatížení; Ostrava těží z historického průmyslového zázemí.

• Dostupnost pracovní síly a lokální mzdové náklady – klíčový faktor zejména pro výrobní a logistické provozy s větším počtem zaměstnanců.

• Certifikace udržitelnosti budov – například BREEAM nebo LEED, které jsou stále důležitější pro mezinárodní společnosti.

• Možnosti individuálního řešení prostoru (BTS – build-to-suit) – flexibilita výstavby na míru se liší podle lokality i konkrétního developera.

Pro konkrétní doporučení podle typu provozu, požadované velikosti a cílového trhu je vhodné konzultovat místní odborníky na průmyslové nemovitosti.

Často kladené otázky

Jaký je rozdíl mezi skladem třídy A a třídy B v Česku?

Sklady třídy A představují moderní průmyslové a logistické budovy splňující současné mezinárodní standardy. Typicky nabízejí světlou výšku přibližně 10–14 metrů, moderní nakládací rampy, kvalitní zabezpečení, energetickou efektivitu a odpovídající technické vybavení.

Nájemné u skladů třídy A se v Česku pohybuje přibližně mezi 5,20–7,20 €/m²/měsíc podle lokality a specifikace objektu. Nejvyšší sazby dosahuje Praha, zatímco sekundární trhy bývají obvykle o 10–20 % levnější.

Sklady třídy B jsou zpravidla starší objekty, které mohou mít omezenější technické parametry, nižší energetickou efektivitu nebo méně flexibilní dispozice.

Většina velkých logistických a výrobních společností dnes preferuje prostory třídy A. V roce 2026 zůstává nabídka těchto moderních prostor v Praze omezenější, zatímco Brno a Ostrava nabízejí větší dostupnost.

Jakou slevu z nájemného lze v roce 2026 vyjednat?

Vyjednávací pozice nájemců se v roce 2026 oproti velmi napjatému období 2022–2023 zlepšila. Rozdíly mezi jednotlivými lokalitami jsou však výrazné.

V Praze a nejžádanějších logistických parcích zůstává prostor pro výrazné ústupky omezený. Naopak v regionech s vyšší dostupností volných prostor, například v Ostravě nebo některých lokalitách Plzeňského kraje, mohou nájemci často vyjednat:

• období bez nájemného (rent-free) v délce 1–4 měsíců,

• příspěvek na úpravy prostoru přibližně 20–50 €/m²,

• postupný náběh nájemného,

• flexibilnější smluvní podmínky.

U delších nájemních smluv je vhodné vyjednávat také možnost předčasného ukončení (break option), například po třetím nebo čtvrtém roce.

Je lepší být blízko Prahy, nebo zvolit Brno či Ostravu?

Správná lokalita závisí především na struktuře zákazníků a distribuční strategii.

Pokud firma obsluhuje především západní Evropu nebo německý trh, Praha a Plzeň nabízejí výhodu díky rychlému napojení na západní koridory.

Pro společnosti zaměřené na střední a východní Evropu může být zajímavější Brno díky centrální poloze nebo Ostrava díky nižším nákladům a dostupnosti větších průmyslových prostor.

Řada velkých logistických společností využívá model hub-and-spoke:

• hlavní distribuční centrum v Praze nebo Brně,

• regionální sklady například v Ostravě nebo Plzni.

Jaké jsou běžné podmínky pronájmu skladů v Česku?

U moderních skladů třídy A jsou nejčastější tyto podmínky:

• Doba nájmu: obvykle 5–7 let u velkých prostor, kratší smlouvy jsou dostupnější u menších jednotek.

• Možnost ukončení smlouvy: není automatická, ale lze ji vyjednat; běžně například po 3. nebo 4. roce.

• Provozní náklady: často funguje model NNN, kdy nájemce hradí služby spojené s provozem, pojištění, údržbu a další náklady dle smlouvy.

• Pobídky: nejčastěji období bez nájemného (1–4 měsíce) nebo příspěvek na úpravy interiéru (cca 20–50 €/m²).

Při podpisu smlouvy je důležité věnovat pozornost nejen samotnému nájemnému, ale také definici služeb, odpovědnosti za opravy, možnostem rozšíření prostoru a podmínkám případného ukončení nájmu.

Jste připraveni najít ideální sklad v Česku?

Prohlédněte si aktuální nabídku skladových a průmyslových prostor na SkladInfo.cz a začněte hledání skladu podle vašich konkrétních požadavků.

Najdete zde ověřené skladové nemovitosti třídy A i B v Praze, Brně, Ostravě, Plzni a dalších významných průmyslových lokalitách po celé České republice.

Filtrujte nabídky podle lokality, velikosti, typu skladu, dálničního napojení nebo požadovaného nájemného a porovnejte dostupné možnosti na jednom místě. Pokud přesně víte, co hledáte, můžete také zdarma zveřejnit svou poptávku a získat relevantní nabídky přímo od vlastníků a poskytovatelů skladových prostor.

Zdroje

Cushman & Wakefield Česká republika Průmysl Q3 2025, Colliers Trh skladů Česko Q1 2026, Eurobuild CEE, Property Forum, iO Partners, Analýza skladového trhu Skladinfo