1. Jak byste popsal současnou situaci na trhu průmyslových a logistických nemovitostí v ČR?

Trh se po korekci v roce 2024 stabilizoval a aktuálně vidíme návrat aktivity. Roste dokončovaná výstavba i objem pronajatých ploch. Zároveň vidíme vyšší, ale stále zdravou neobsazenost okolo 3,5–5,3 % podle čtvrtletí a metodiky. Celkový fond se blíží 13 milionům m² a rozestavěno je 1,5–1,8 mil. m². Nájemné se po rychlém růstu spíše stabilizovalo a roste význam pobídek.

Neměnným faktem zůstává, že Česko těží ze strategické polohy a relativního dostatku kvalifikované pracovní síly. Ale tempo realizací ovlivňují povolovací procesy a dostupnost území, proto klademe důraz na dobře připravené lokality, které zájemcům nabízíme až ve vysoké fázi povolovacího procesu.

 

 

Panattoni Park Zdice, moderní průmyslový areál třídy A na dálnici D5 mezi Prahou a Plzní
Zdroj: Panattoni

 

 

2. Kdo dnes tvoří hlavní poptávku – logistika, výroba, e-commerce, nebo jiné segmenty?

Hlavními tahouny jsou výroba a logistika, v typickém kvartálu tvoří dohromady zhroba tři čtvrtiny poptávky. E-commerce je po covidovém skoku umírněnější a její podíl je nižší než v rekordních letech, i zde ale vidíme oživení. Poptávku táhnou ale velké nadnárodní značky.

Na růstu se podílí i automotive a jeho dodavatelské řetězce (elektromobilita, bateriové komponenty), což vidíme i v našich projektech například pro ZF Automotive nebo WITTE.

 

 

Moderní logistické centrum sloužící mezinárodním nájemcům v západních Čechách
Zdroj: Panattoni

 

 

3. Jak se mění požadavky nájemců na technické parametry a flexibilitu?

Nájemci dnes standardně požadují energetickou efektivitu, nižší provozní emise a kvalitní ESG reporting. Proto v našich projektech cílíme v rámci certifikace BREEAM New Construction minimálně na vysoký stupeň Excellent. Přes půl milionu metrů našich projektů má dokonce nejvyšší možné hodnocení na úrovni Outstanding. Vedle toho roste důraz na modularitu a na materiálové inovace.

 

 

Moderní skladové prostory s důrazem na efektivitu, automatizaci a flexibilitu
Zdroj: Panattoni

 

 

4. Jaký význam má dnes BTS (Build-to-Suit) v portfoliu Panattoni v ČR?

 

V Panattoni v podstatě nestavíme spekulativně, ale vždy právě podle požadavků konkrétního budoucího uživatele průmyslových prostor. BTS je pro nás dlouhodobě klíčový pilíř. Umožňuje přesně naplnit procesní a energetické potřeby výrobních i logistických nájemců a zkrátit time-to-operation.

 

5. V jakých regionech ČR aktuálně vidíte největší potenciál pro další rozvoj?

Velký potenciál má Moravskoslezský kraj, díky poměrně velkému množství ploch vhodných k průmyslové výstavbě. Díky dlouhé tradici je tu i pracovní síla kvalifikovaná v průmyslových odvětvích a robustní dopravní i energetická infrastruktura. Nájmy jsou navíc třeba oproti Praze pro firmy výrazně nižší. Stále jsou velmi atraktivní díky blízkosti Německa i Ústecký, Plzeňský nebo Karlovarský kraj.

Poptávka je trvale vysoká v Praze a Středních Čechách, ale je zde již velmi omezená nabídka dostupných pozemků.

 

6. Největší výzvy pro nové projekty – povolování, infrastruktura, pozemky?

Zásadní je rychlost, a hlavně předvídatelnost povolovacího procesu. Dnes musíme nabízet projekty až ve fázi povolení záměru, abychom mohli klientům garantovat čas dodání budovy jako v sousedním Polsku.

 

7. Jak Panattoni přistupuje k udržitelnosti a ESG v českých projektech?

Udržitelnost je pro nás zásadní, ostatně je zásadní i pro naše klienty. V Česku jsme tak lídry v udržitelné průmyslové výstavbě. Máme přes 1,4 milionu metrů čtverečních certifikovaných dle standardu BREEAM New Construction a máme první uhlíkově neutrální budovu. Máme i projekt na první velkou skladovou budovu s využitím dřevěných vazníků.

Důležité je zmínit, že vnímáme udržitelnost komplexně jako efektivní alokaci zdrojů, od finančních přes lidské po přírodní. Udržitelné budovy se jednoduše našim klientům vyplatí na provozních výdajích. I díky naší iniciativě se od roku 2026 navíc legislativně otevírá širší využití nezastavitelných ploch v parcích pro fotovoltaiku.

 

 

Udržitelný průmyslový development s důrazem na energetickou efektivitu a ESG standardy
Zdroj: Panattoni

 

 

8. Jak nájemci reagují na energetickou efektivitu a „zelená“ řešení?

Pozorujeme hlavně praktický přístup, zelené prvky musejí přinášet nižší náklady a vyšší provozní spolehlivost. Proto je poptávka po obnovitelných zdrojích energie, chytrém řízení budov nebo efektivním zacházení s vodou.

 

9. Ovlivňují změny v dodavatelských řetězcích a geopolitika rozhodování klientů?

Ano. Po sérii geopolitických krizí od pandemie covidu-19 přes řadu válečných konfliktů vidíme blížení výroby k finálním trhům (nearshoring) a posílení odolnosti dodavatelských řetězců. Bohužel některé klienty již negativně ovlivňuje i aktuální dění na blízkém východě.

 

10. Očekáváte návrat spekulativní výstavby, nebo bude dominovat BTS a předpronájem?

Vidíme selektivní návrat spekulativní výstavby v nejsilnějších subtrzích a u developerů s připravenými pozemky, trh si ale drží disciplínu a preferuje předpronájmy. „Za Panattoni spekulativně rozvíjíme jen tam, kde je zřejmý náběh poptávky.“

 

11. Jaké trendy budou formovat český trh v příštích 2–3 letech?

Určitě bude pokračovat trend zvyšování soběstačnosti Evropy, tedy přesun výroby a logistiky blíže k cílovým trhům. I když udržitelnost není tak velkou politickou prioritou, byznys z této linie už neuhne a určitě bude pokračovat poptávka po udržitelných řešení a odklon od fosilních paliv směrem elektrifikaci.

Uvidíme také, jestli nový stavební zákon zrychlí povolovací procesy. Dalším přetrvávajícím trendem je centralizace a automatizace skladů a s tím spojená poptávka po big-box budovách.

 

12. Jakou radu byste dal firmám, které zvažují expanzi nebo nové skladové prostory v ČR?

Obraťte se ideálně na velkou globální společnost jako Panattoni, která má bohaté zkušenosti napříč světovými trhy, a i v rámci Česka dokáže nabídnout více variant. Máme připravené lokality v podstatě po celé republice včetně exponovaného Středočeského kraje a Prahy a umíme nabídnou řešení na míru dle konkrétních požadavků klienta.

 

 

O Panattoni

Panattoni působí na českém trhu od roku 2007. Za tuto dobu se jí podařilo vytvořit dlouhodobé obchodní vztahy a získat světoznámé klienty jako např. Amazon, Tchibo, KION a DHL. Díky svému přístupu věnuje společnost čas každé obchodní příležitosti individuálně a snaží se najít řešení na míru, které je přínosné pro všechny klienty i jeho oblast, ve které působí. Dlouhodobě se věnuje udržitelné výstavbě a jejímu vlivu na životní prostředí jako člen České rady pro šetrné budovy.