Nájemci dnes hledají spolehlivost, flexibilitu a moderní technologická řešení Rozhovor s Annou Brath (Prologis)

1. Jak byste popsala současný trh logistických pronájmů v Česku? 

Český logistický trh zůstává v zásadě zdravý a odolný. Po období mimořádně omezené nabídky se trh postupně normalizuje: míra neobsazenosti vzrostla z extrémně nízkých úrovní zaznamenaných v předchozích letech, ale z historického hlediska zůstává na mírné úrovni, zatímco poptávka nájemců je i nadále silná. Podle aktuálních tržních dat přesáhl objem moderních průmyslových prostor v České republice 13,2 milionu m² a míra neobsazenosti se na konci 4. čtvrtletí 2025 pohybovala kolem 4,8 %, přičemž nájemní aktivita je podporována odvětvími výroby, maloobchodu, e-commerce a 3PL. 

Prologis Park Prague–Rudná patří mezi nejvýznamnější logistické parky v České republice.
Park nabízí strategickou polohu u dálnice D5 a vynikající dostupnost do Prahy i na letiště.

2. Jak se vyvíjí obsazenost a jaké trendy sledujete v poptávce a požadavcích nájemců? 

Obsazenost v dobře situovaných a kvalitních parcích zůstává vysoká. V České republice uzavřela společnost Prologis rok 2025 s 98% obsazeností a převýšila tak o dva procentní body tržní průměr. Zároveň jsme dosáhli 97% míry retence, což dokazuje, že zákazníci nadále oceňují kvalitní lokality a služby. Stále častěji pozorujeme, že zákazníci nehledají pouze prostory, ale také provozní spolehlivost, energetickou efektivitu, flexibilitu velikosti jednotek, kvalitní dopravní napojení a řešení, která pomáhají snižovat celkové náklady na užívání. Větší důraz je kladen také na technologie a infrastrukturu podporující automatizaci, elektrifikaci a rychlejší odbavení. 

3. Které typy nájemců stojí za poptávkou v sektoru průmyslových nemovitostí? 

Poptávka je tažena kombinací výrobních firem, poskytovatelů 3PL logistiky, maloobchodu a e-commerce. Zejména e-commerce hraje klíčovou roli, protože nadále zvyšuje tlak na dodavatelské řetězce, aby byly rychlejší, flexibilnější a blíže ke koncovým zákazníkům. Rostoucí význam také získávají segmenty jako online prodej potravin a další logisticky náročné formáty, které vyžadují vysokou kvalitu služeb a spolehlivé řešení logistiky poslední míle či regionální distribuce. 

4. Jak vidíte vývoj průmyslových nemovitostí v Česku v horizontu 3–5 let? 

Očekáváme, že trh průmyslových nemovitostí v České republice zůstane i nadále stabilně silný, podpořený několika dlouhodobými strukturálními trendy – pokračující regionalizací a nearshoringem dodavatelských řetězců, dalším růstem e-commerce a širším využíváním digitálních technologií a umělé inteligence v provozu. 

Jedním z hlavních hybných faktorů bude regionalizace dodavatelských řetězců a nearshoring. V návaznosti na geopolitické napětí a přerušení obchodních toků se mnoho firem snaží zvýšit odolnost tím, že přesouvá výrobu a distribuci blíže k evropským koncovým trhům. Díky své centrální poloze, silnému průmyslovému zázemí a rozvinuté logistické infrastruktuře je Česká republika dobře připravena těžit z této změny. Poptávka bude pravděpodobně nejsilnější v hlavních logistických koridorech kolem Prahy, Brna a Plzně, stejně jako podél hlavních dálničních tahů. 

Dalším významným faktorem je pokračující expanze e-commerce. Podle výzkumného oddělní Prologis Reasearch se očekává, že e-commerce v Evropě poroste přibližně o 5 % ročně, což by v příštích pěti letech mohlo generovat dodatečnou poptávku po 1,4–1,9 milionech m² skladových prostor ročně v celém regionu. Do konce roku 2026 se předpokládá, že společnosti z oblasti e-commerce budou tvořit kolem 25 % všech nových logistických pronájmů na celosvětové úrovni, což potvrzuje, že jde o dlouhodobý strukturální faktor poptávky. 

V neposlední řadě bude sektor formován také rostoucím využíváním digitálních technologií a umělé inteligence v logistických operacích. Podle výzkumu Prologis Research již přibližně 70 % globálních společností využívá AI k optimalizaci logistických procesů. Do roku 2030 se očekává, že umělá inteligence bude podporovat nebo přímo řídit většinu rozhodnutí souvisejících s logistikou, včetně predikce poptávky, řízení zásob a optimalizace tras. To povede ke zvýšení poptávky po moderních logistických budovách schopných podporovat pokročilou automatizaci a datově řízené operace. 

Celkově tyto trendy naznačují, že český trh průmyslových nemovitostí by měl i nadále stabilně růst, přičemž poptávka bude stále více soustředěna na moderní, dobře umístěné a technologicky vyspělé logistické objekty. 

Prologis Park Prague D1 Ostředek se nachází přímo u dálnice D1.

Díky své poloze mezi Prahou, Brnem a Ostravou je ideální pro celostátní distribuci a efektivní obsluhu celé České republiky.

5. Čím se Prologis odlišuje od ostatních poskytovatelů logistických a průmyslových nemovitostí v regionu? 

V Prologis kombinujeme rozsah, kvalitu lokalit a vysoce kvalitní zákaznicky orientované služby. V České republice spravujeme portfolio rozloze 1,42 milionu m², zahrnující 71 budov a 110 zákazníků. V roce 2025 jsme uzavřeli 65 nových nájemních smluv a prodloužení stávajících, celkem na 501 000 m², přičemž jsme udrželi velmi vysokou obsazenost a míru retence. 

Nad rámec samotných nemovitostí klademe důraz i na služby s přidanou hodnotou. Prostřednictvím platformy Prologis Essentials poskytujeme komplexní a nákladově efektivní skladová řešení, která zvyšují provozní i energetickou efektivitu – od LED osvětlení, regálových systémů a manipulační techniky až po nabíjecí stanice pro elektromobily a další energeticky úsporné instalace, včetně tepelných čerpadel a možné výroby solární energie přímo v parcích. Naším cílem je poskytovat plně integrovanou infrastrukturu, která umožňuje zákazníkům soustředit se na jejich hlavní podnikání. Se zákazníky zůstáváme v úzkém kontaktu prostřednictvím pravidelné komunikace a přizpůsobujeme řešení jejich měnícím se potřebám, což je jedním z důvodů, proč zůstává naše míra retence tak vysoká. 

6. Můžete představit klíčové parky: Chrášťany, Rudná, Ostředek a Plzeň-Štěnovice a jejich hlavní výhody pro nájemce? 

Každý z těchto parků řeší mírně odlišné logistické potřeby. Prologis Park Prague-Chrášťany má strategickou polohu přímo u dálnice D5 a pouhých 10 minut od Letiště Václava Havla, s pohodlným přístupem do hlavního města i na hlavní dopravní trasy. Blízkost klíčové infrastruktury činí areál vhodným pro různé logistické operace, včetně distribuce poslední míle, což je stále důležitější s ohledem na rostoucí poptávku v e-commerce. Park nyní zahrnuje tři budovy třídy A o celkové ploše přibližně 30 000 m². 

Prologis Park Prague-Rudná se nachází v atraktivní lokalitě na okraji Prahy s vynikající dopravní dostupností a přímým napojením na dálnici D5, přibližně 20 km od centra Prahy a asi 12 km od Letiště Václava Havla. Park v Rudné, s 19 budovami o celkové ploše 237 000 m², patří mezi největší Prologis parky v České republice, což jej činí obzvlášť atraktivním pro rozsáhlou domácí i mezinárodní distribuci. 

Prologis Park Prague-Ostředek leží přímo u dálnice D1 na sjezdu 34, což je ideální pro celostátní distribuci mezi Prahou, Brnem a Ostravou. Stávající areál má celkem přibližně 42 700 m² s možností vybudování dvou dalších budov o celkové velikosti 26 000 m2. 

Prologis Park Pilsen-Štěnovice těží z blízkosti Plzně, přímého napojení na D5 a polohy asi 70 km od německých hranic, což jej předurčuje pro přeshraniční logistiku. Jedná se o park třídy A o velikosti přibližně 59 000 m² ve třech moderních budovách. 

Výhodou této sítě je, že zákazníci mají možnost volby mezi přístupem do pražské aglomerace, celostátním napojením přes D1 a distribučními trasami orientovanými na D5 a Německo. 

Prologis Park Prague–Chrášťany nabízí ideální zázemí pro logistiku poslední míle.
Díky blízkosti centra Prahy je vhodný pro e-commerce i městskou distribuci.

7. Jaké služby poskytujete nájemcům a jak zajišťujete jejich potřeby? 

Naším cílem je pomáhat zákazníkům provozovat jejich činnost co nejefektivněji a nejspolehlivěji, nejen poskytovat skladové prostory. Prostřednictvím platformy Prologis Essentials nabízíme řešení na klíč, založená na detailní analýze provozních potřeb zákazníků, včetně moderního LED osvětlení nové generace, regálových systémů, manipulační techniky, nabíjecích stanic pro elektromobily, inteligentních měřících systémů a dalších energeticky úsporných opatření, která pomáhají optimalizovat provoz a snižovat náklady na energii. 

Součástí parků je také profesionální správa nemovitostí a infrastruktura podporující každodenní provoz. 

8. Jaké udržitelné a technologické inovace jsou v parcích implementovány? 

Udržitelnost a chytré technologie jsou klíčovou prioritou ve všech našich parcích a každoročně investujeme značné prostředky do renovací a modernizace našich budov. Každá nová budova Prologis splňuje standardy certifikace BREEAM a automaticky obsahuje nejnovější ekologická řešení a technologie. 

Například nejnovější budova v Chrášťanech je vybavena tepelnými čerpadly, která zajišťují vytápění jak skladových, tak kancelářských prostor, aniž by se spoléhala na přímé dodávky zemního plynu do skladu. Dále je vybavena moderním LED osvětlením s inteligentními senzory. Střecha budovy je připravena pro instalaci fotovoltaických panelů a pokročilý systém chytrého měření umožňuje průběžné sledování a optimalizaci spotřeby energie. 

Dalším příkladem je Prologis Park Prague-Rudná, do jehož modernizace jsme od akvizice v roce 2014 investovali více než 750 milionů Kč. Tato investice proměnila park v jeden z předních logistických uzlů, vybavený moderním LED osvětlením, energeticky úsporným vytápěním, zateplenými střechami a posílenými bezpečnostními opatřeními. Kromě toho byl zaveden systém chytrého měření pro optimalizaci spotřeby energie, což činí park jednou z nejžádanějších logistických lokalit na okraji Prahy. 

9. Jak se vyvíjí poptávka v těchto parcích? 

Poptávka se stává cílenější a více orientovaná na konkrétní provozní potřeby. Park v Chrášťanech je atraktivní zejména pro zákazníky pokrývající městskou distribuci, maloobchod a provozovatele e-grocery, vzhledem k blízkosti do centra Prahy a potřebě rychlého doručení. Rudná je obzvlášť atraktivní pro poskytovatele 3PL služeb, maloobchodníky a společnosti, které potřebují vynikající napojení na dálnici a letiště pro domácí i mezinárodní distribuci. Ostředek láká nájemce hledající centrální polohu na dálnici D1 pro efektivní přístup po celé České republice a Plzeň-Štěnovice pro firmy orientované na Německo a další západní trhy, zejména v automobilovém průmyslu. 

Prologis Park Prague D1 Ostředek se nachází přímo u dálnice D1.
Ideální poloha umožňuje efektivní celostátní distribuci mezi hlavními městy.

10. Plánujete nové projekty nebo rozšíření? 

V České republice je Prologis připraven zahájit novou výstavbu o celkové ploše až 178 000 m² v klíčových lokalitách, jako jsou Praha a Plzeň, což odráží důvěru v budoucí poptávku. Na úrovni jednotlivých parků má Ostředek potenciál pro výstavbu dvou dalších budov, v Chrášťanech byla nedávno dokončena nová udržitelná budova. Celkově se budoucí výstavba více zaměří na projekty na míru zákazníkům než na spekulativní development.