Český průmyslový a logistický realitní trh ve druhém čtvrtletí letošního roku ukázal výrazný rozdíl mezi poptávkou a novou nabídkou. Podle dat společnosti 108 Real Estate bylo v období od dubna do června dokončeno přibližně 132 000 m² nových průmyslových prostor, zatímco objem nově uzavřených nájemních transakcí dosáhl přibližně 263 000 m².
Poptávka po skladech a výrobních halách tak aktuálně roste rychleji než nabídka nově dokončených prostor. Vývoj zároveň potvrzuje postupnou stabilizaci trhu, která se projevuje také mírným růstem nájemného a omezením pobídek poskytovaných nájemcům.
Výroba zůstává hlavním tahounem
Mezi nejaktivnější nájemce průmyslových nemovitostí patřily ve druhém čtvrtletí především výrobní firmy, poskytovatelé logistických služeb a společnosti působící v e-commerce.
Největší transakcí za sledované období bylo prodloužení nájemní smlouvy společnosti Cerva Group v areálu Prologis Park Prague-Airport. Firma zde využívá téměř 42 000 m².
Další významnou transakcí byl pronájem 30 500 m² výrobní společnosti v CTParku Žatec. Více než 30 000 m² si formou předpronájmu zajistila také společnost GN Group v Panattoni Business Park Kladno I.
Celkový objem pronajatých průmyslových prostor včetně renegociací přesáhl mezi dubnem a červnem 475 000 m². Většina nových nájemních smluv přitom souvisela s výrobními aktivitami.
Nových hal přibývá pomaleji než poptávky
Zatímco nájemní aktivita zůstává vysoká, nová nabídka se rozšiřuje pomaleji. Ve druhém čtvrtletí bylo dokončeno 132 083 m² průmyslových prostor.
Mezi největší dokončené projekty patřily:
- EQT Park Prague North – 44 900 m²
- Aventin Business Park Dyje – 24 500 m²
- CTPark Prague North – 13 900 m²
Na konci června bylo ve výstavbě téměř 917 000 m² průmyslových a logistických ploch.
Podle odhadu 108 Real Estate by se do konce roku mohlo dokončit přibližně 650 000 m² nových průmyslových prostor. Ani tento objem však podle aktuální úrovně poptávky nemusí být dostatečný k jejímu plnému pokrytí.
Na konci června bylo zároveň na trhu přibližně 525 000 m² prostor ve fázi shell & core, tedy připravených k dokončení podle požadavků konkrétního nájemce.
Developeři jsou při spekulativní výstavbě opatrnější
Vývoj na trhu postupně posiluje vyjednávací pozici developerů. Průměrné nájemné mírně roste a zároveň se snižuje rozsah pobídek, které byly v minulosti běžnou součástí nájemních jednání.
Podle Jakuba Holce, CEO společnosti 108 Real Estate, se průmyslové prostory v současnosti pronajímají rychleji, než se staví. Současně však míra neobsazenosti mírně vzrostla na přibližně 5 %.
Na trhu je patrný také postupný pokles zájmu developerů o výstavbu čistě na spekulativní bázi. Projekty typu „build-to-suit“ nebo předpronájmy tak mohou hrát stále významnější roli při rozhodování o nové výstavbě.
Regionální rozdíly zůstávají výrazné
Situace se liší podle jednotlivých částí České republiky. Nejvyšší míra neobsazenosti je aktuálně v Moravskoslezském kraji, kde přesahuje 15 %.
Region přesto zůstává perspektivní lokalitou pro průmysl a logistiku. Výhodou je zejména dlouhodobá průmyslová tradice, dostupnost průmyslových nemovitostí a existence univerzitního a výzkumného zázemí.
Podle odhadů 108 Real Estate by se nabídka průmyslových prostor mohla v budoucnu výrazně rozšířit také v okolí Ostravy a ve Středočeském kraji. V obou regionech by potenciálně mohlo vzniknout až kolem 2 milionů m² nových průmyslových ploch.
E-commerce a logistika dál podporují poptávku
Významnou roli na trhu nadále hraje také e-commerce a logistika. Aktivita zahraničních internetových obchodů a nové logistické tendry velkých maloobchodních společností vytvářejí další poptávku po skladových kapacitách.
Budoucí vývoj může ovlivnit také obchodní politika Evropské unie a změny v celních pravidlech. Pro provozovatele logistických a distribučních center bude důležitá rovněž schopnost reagovat na rostoucí požadavky na rychlost, flexibilitu a zabezpečení provozu.
Automobilový průmysl zůstává rizikem
Jedním z faktorů, které mohou český průmyslový a logistický trh v dalších měsících ovlivnit, je situace v německém automobilovém průmyslu. Česká ekonomika je na automobilový sektor výrazně navázána, a případné další oslabení německého trhu by proto mohlo mít dopad také na některé výrobní společnosti působící v Česku.
Část firem však zároveň hledá nové příležitosti v dalších průmyslových odvětvích. Jedním z nich je například obranný průmysl, jehož význam v posledních letech roste.
Bezpečnost může zvýšit provozní náklady
Na logistický a průmyslový sektor působí kromě ekonomického vývoje také geopolitická rizika. Rostoucí pozornost se věnuje například zabezpečení skladových a výrobních areálů a pojištění přepravovaného zboží.
Podle Matěje Indry, Head of Industrial Agency ve společnosti 108 Real Estate, může kombinace geopolitické nejistoty, volatility cen pohonných hmot a nových bezpečnostních standardů postupně zvyšovat provozní náklady firem v logistice a průmyslu.
Co z toho vyplývá pro nájemce skladů?
Aktuální situace naznačuje, že firmy, které budou v příštích měsících potřebovat nové skladové nebo výrobní prostory, mohou čelit omezenější nabídce a menšímu prostoru pro vyjednávání o pobídkách.
Zároveň se ukazuje, že poptávka po kvalitních průmyslových a logistických nemovitostech zůstává silná, a to navzdory ekonomickým nejistotám a mírnému růstu neobsazenosti.
Pro developery naopak současný vývoj znamená potřebu pečlivěji vyhodnocovat nové projekty. V prostředí, kde se průmyslové prostory pronajímají rychleji, než vznikají, může být klíčová schopnost správně načasovat výstavbu a reagovat na konkrétní požadavky nájemců.
