Pokud pronajímáte skladový prostor v České republice, máte štěstí. Země se nachází v srdci střední Evropy s vyvíjenou logistickou infrastrukturou, konkurenceschopnými nájmy vzhledem k evropským standardům a spolehlivými dodavatelskými řetězci do Německa, Rakouska a dalších zemí. Ale výběr lokality má na vaše náklady a provozní účinnost velký vliv.

Praha: Etablované centrum

Praha a její okolí disponují zhruba 3,2 miliony m² moderního průmyslového a logistického prostoru—to je asi 18 % národního fondu. Hlavní město dominuje právem. Logistické parky v Praze se nachází na klíčových křižovatkách severojižního dálničního koridoru a pražského silničního okruhu, což zajišťuje vynikající dostupnost do centra města, letiště a evropské páteřní cesty.

Špičkový nájemné v Praze dosáhlo €7,50/m² měsíčně v Q3 2025 pro moderní skladové jednotky o velikosti 10 000 m². To z ní činí jeden z dostupnějších prvotřídních logistických trhů v Evropě. Sekundární lokality mimo Prahu dosahují podobných hodnot, přibližně €5,70–6,60/m² měsíčně.

Pracovní síla ve městě je kvalifikovaná a hojná. Severní pražské parky se těší nižšímu nájmu než centrum města a mají větší fondy pracovníků. Nabízejí ideální řešení pro skladování, distribuci a lehkou výrobu, přičemž časté veřejné dopravy a dostupnost z hlavních silnic zajišťují stálý přísun kvalifikovaných pracovníků.

Praha Východ

Praha Východ se nachází na křižovatce dálnice D1 a pražského okruhu a je ideální pro mezinárodní logistiku, e-commerce a lehkou výrobu. Klíčové lokality na Východě zahrnují Říčany, Modletice, Jažlovice a Nupaky—skladové a výrobní haly v nejhledanějších logistických zónách u dálnice D1. Najdete zde jednotky od malých sdílených prostor až po velké distribuční centra. Tento koridor vede přímo na osu Brno–Ostrava.

Praha Západ

Západní strana je vhodná pro distribuci do Německa. Lokality Praha Západ jako Chrášťany, Rudná, Jeneč, Kněževes, Pavlov a Hostivice nabízejí moderní průmyslové parky s výborným přístupem k silničnímu okruhu a letišti Václava Havla. Střední poloha na silnici E50/D5 umisťuje tyto lokality mezi Prahu (50 km) a Plzeň (40 km), ideálně pro logistiku, dodavatelské řetězce a lehkou výrobu.

Pražská letiště zóna

Pokud potřebujete přístup k letecké nákladu nebo last-mile logistiku ve městě, letiště zóna funguje dobře. CTPark Praha Letiště nabízí více než 56 000 m² kvalitních skladů s kancelářemi a zařízením, a jeho blízkost k letišti plus rychlý přístup na hlavní silnice vyhovuje logistickým operátorům, přepravním společnostem, distributorům, prodejcům a výrobcům.

Brno: Rostoucí druhé město

Brno se stává atraktivní lokalitou pro pronájem skladových a komerčních nemovitostí. Panattoni Park Brno Airport se nachází poblíž brněnského letiště a dálnice D1 (výjezd 201) a nabízí moderní skladové prostory třídy A a individuálně stavěná řešení vhodná pro logistiku a distribuci. Špičkové nájmy v Brně dosahují €6,50/m² měsíčně—zhruba o 13 % méně než v Praze za ekvivalentní prostor třídy A.

Brno je umístěno centrálně ve střední Evropě s přístupem k více než 100 milionům spotřebitelů v okruhu 500 km, blízko Rakouska, Slovenska, Maďarska a jižního Polska. Dostupné velikosti jednotek se pohybují od 300 m² pro malé operátory až do 30 000 m² pro velká distribuční centra, přičemž možnosti stavby na míru jsou dostupné pro vlastní potřeby nad 10 000 m².

Logistický park D2 se nachází strategicky na výjezdu 48 dálnice D2 (spojující Brno se Bratislavou), zabírá plochu 56 000 m² a je ideální pro distribuci a lehkou výrobu, což umožňuje efektivní služby trhům v České republice, Slovensku, Rakousku, Německu, Maďarsku a Polsku.

Plzeň: Brána do Německa

Plzeň patří mezi regiony s nejvyšší koncentrací probíhajících průmyslových vývajů, přičemž na konci roku 2024 bylo v přípravě 763 000 m². Panattoni Park Stříbro se nachází strategicky na dálnici D5, pouhých 45 km od německé hranice, a nabízí více než 190 000 m² kvalitního průmyslového prostoru a možnost stavby nových budov na míru potřebám nájemce.

Plzeň funguje nejlépe, pokud váš dodavatelský řetězec vede západně do Německa. Průmyslový park Nýřany nabízí moderní prostory poblíž kontejnerového terminálu a přibližně 1 km od dálnice D5, což zajišťuje vynikající dostupnost pro nákladní dopravu.

Ostrava: Východ a pohraničí

Oblast Ostravy nabízí dostupné prostory a příznivé nájemné podmínky pro skladové operace, a přestože je poptávka nižší než v západních oblastech Česka, má dlouhodobý rozvojový potenciál. CTPark Ostrava Poruba nabízí flexibilní jednotky ve strategické poloze pro transgranční logistiku s napojením na hlavní přepravní trasy, ideálně pro společnosti s mezinárodními ambicemi.

Průmyslový park Mošnov se nachází poblíž letiště Leoše Janáčka a má železniční připojení, což nabízí multimodální dopravu pro nájemce. Panattoni Park Ostrava Airport poskytuje moderní zařízení poblíž logistického centra, vhodná pro logistiku a lehkou výrobu.

Nájmy v Ostravě dosahují přibližně €5,70–6,60/m² měsíčně na prvotřídních lokalitách, což ji činí jedním z nejlevnějších velkých trhů země. Pokud sloužíte Polsku, Slovensku, Maďarsku nebo širší Východní Evropě, poloha ospravedlňuje úspory.

Dostupnost na trhu a nájmy

Celková míra volných kapacit dosahuje přibližně 4,70 % na konci Q1 2026, což odpovídá přibližně 639 100 m² bezprostředně dostupného prostoru—zdravá úroveň dle předpandemických standardů. Nájemcům to dává skutečnou vyjednávací sílu.

Špičkové nájmy zůstávají stabilní kolem €7,00–€7,50/m² měsíčně. Kancelářský mezanin obvykle vyjde na €9,50–€12,50/m² měsíčně, a režijní náklady se pohybují okolo €0,75–1,00/m² měsíčně.

Velikosti jednotek a flexibilita

Většina průmyslových parků nabízí skutečnou flexibilitu. V Praze si můžete pronajmout jednotky od pouhých 300 m² v městských logistických parcích. Nájemní smlouvy se pohybují od 1–3 let pro menší jednotky a 3–7 let pro velká distribuční centra nebo stavby na míru. To je důležité—nejste vázáni na jednu dlouhodobou smlouvu, pokud chcete trh testovat nebo se rychle rozšiřovat.

Dálniční a železniční dostupnost

Tady se český trh opravdu vyznačuje. Země disponuje vyvinutou dopravní infrastrukturou zahrnující silniční, železniční, letecké a námořní spojení, která umožňuje efektivní pohyb zboží v zemi a přes hranice. Praha slouží jako významné logistické centrum.

  • Dálnice D1: Spojuje Praha–Brno–Ostrava, národní páteř. Zde se pohybují největší logistické objemy.
  • Dálnice D5: Praha do Německa. Nezbytná, pokud máte zákazníky nebo dodavatele západně od Prahy.
  • Dálnice D2: Brno na Slovensko/Maďarsko. Používá se pro distribuci v jižní Evropě.
  • Železniční přepravní terminály: Dostupné v Praze, Brně, Ostravě a Plzni pro intermodální přepravu do Polska, Německa, Rakouska.

Mzdy skladových operátorů se pohybují okolo €1 400–€2 000 měsíčně hrubého—výrazně pod západoevropskými standardy—a Česká republika je členem EU, což umožňuje bezproblémový pohyb zboží přes 27 členských zemí.

Pracovní síla a pozice v dodavatelských řetězcích

Zatímco Praha a Brno jsou klíčová centra, regiony jako Karlovy Vary, Plzeň, Pardubice a Ostrava přitahují investory díky dostupné pracovní síle a silným infrastrukturním napojením. Klíčové slovo je dostupné bez obětování kvality—není to závod k nejnižším mzdám.

Praha je klíčovým logistickým centrem země, ale i města jako Plzeň, Brno a Ostrava rostou na důležitosti. Česká republika je vnímána jako země s konkurenční výhodou v oblasti kvalifikovaných lidských zdrojů v logistickém průmyslu.

Stavební pipeline

Český průmyslový a logistický trh skončil Q1 2026 s přibližně 307 000 m² dokončeného nového prostoru, což představuje druhý nejvyšší objem nové výstavby v historii jednoho čtvrtletí. Nová nabídka přichází, což znamená volbu—a vyjednávací sílu v nájemních jednáních.

Nejvyšší koncentrace probíhajících vývajů je v regionech Karlovy Vary, Plzeň a Moravskoslezsku. Ke konci roku 2025 a v roce 2026 se očekává zvýšená aktivita v regionu Ústí nad Labem díky zeměpisné blízkosti budoucího závodu TSMC v Drážďanech, který má začít s výrobou v roce 2027.

Stavební zásoby a specifikace

Většina moderních zařízení nabízí čistou výšku 10–12,5 metrů. Městské logistické lokality mohou mít nižší výšku 7–9 m. Skoro všechny prostory třídy A se dodávají s moderními nakládacími rampami, kancelářským mezipatrím a parkovištěm. Starší prostory třídy B a C jsou dostupné za nižší nájmy, pokud vaše operace nepotřebuje nejvyšší specifikaci.

Nájemní podmínky a měny

Většina prvotřídních nájemních smluv je denominována v eurech bez ohledu na národnost nájemce. Roční přeceňování je na základě indexů HICP nebo CPI. Typické termíny jsou 5–7 let pro nový prostor třídy A; 3leté termíny jsou dostupné pro menší jednotky. Možnosti výměny nejsou automatické, ale jsou vyjednávatelné—prosazujte výměnu v roce 3 nebo 4. Režijní náklady obvykle mají strukturu NNN, kdy nájemce platí daně z nemovitostí, pojištění a údržbu.

Často kladené otázky

Je Praha vždy nejdražším skladovým trhem v Česku?

Praha sice dosahuje nejvyšších prvotřídních nájmů kolem €7,50/m² měsíčně, ale rozdíl oproti sekundárním městům je menší, než byste čekali. Brno vychází zhruba o 13 % levněji a Ostrava může být o 20 % a více pod pražskými cenami. Skutečný obchodní nákład není pouze nájemné—je to, zda lokace vyhovuje vašemu dodavatelskému řetězci a potřebám pracovní síly. Pokud je většina vašich zákazníků ve střední Evropě nebo Německu, střední poloha Prahy může převážit vyšší nájmy.

Jaký je rozdíl mezi skladem třídy A a třídy B?

Třída A je moderní, obvykle vystavěna v poslední dekádě, s vysokou čistou výškou (10–12,5 m), moderními nakládacími rampami, izolací, parkovištěm a kancelářskými prostory. Nájmy dosahují €5,20–€7,50/m² v závislosti na lokalitě. Třída B je starší, někdy 15–25 let stará, s nižší čistou výškou (7–9 m), méně vybaveností a méně pravidelnými režimy údržby. Nájmy jsou obvykle o 20–30 % nižší. Vyberte si B jen tehdy, když vaše operace opravdu nepotřebuje moderní specifikaci—mnoho nájemců zjistí, že úspory neospravedlňují pomalejší manipulaci s materiálem nebo vyšší energetické náklady.

Kolik prostoru bych měl pronajmout, pokud právě začínám?

Můžete začít již od 300–500 m² v městských logistických parcích, což je užitečné pro poslední míli nebo malý e-commerce fulfillment. Většina nových nájemců, kteří překročí tuto hranici, si vezme 2 000–5 000 m² jako testovací prostor. Nájemní termíny 1–3 let jsou pro menší jednotky běžné, což vám umožňuje flexibilitu rozšíření nebo přestěhování bez penalizace. Mnoho pronajímatelů bude vyjednávat kratší termíny, pokud se později zavážete na delší nájemní dobu.

Musím si najmout místní logistické pracovníky, nebo mohu pracovat na dálku?

Većina českých skladových operací potřebuje on-site dohled—příjem zboží, kontroly kvality, balení a odvoz vyžadují denní přítomnost. Nájemné zahrnuje pracovníky, a kvalifikovaný skladový personál je dostupný na každém hlavním trhu. Praha a Brno mají hlubší talentový fond, ale Plzeň, Ostrava a menší města nemají nedostatek zkušených pracovníků. Plánujte s rozpočtem €1 400–€2 000 měsíčně pro kvalifikovaného operátora—podstatně méně než v Německu nebo Rakousku.

Příští kroky

Český skladový trh je vybrán, ale spravedlivě. Máte volbu, prostor je dostupný dle evropských standardů a lokace jsou strategické. Začněte vložením vaší konkrétní požadavky—lokace, velikost, sektor, časový plán—a nechte pronajímatele se o vaši práci soupeřit. Většina nabídek přijde během 48 hodin.

Zdroje

Cushman & Wakefield Czech Republic MarketBeat Industrial Q3 2025, iO Partners Warehouse Rental Guide Czech Republic, Property Forum Czechia Industrial Space Market Q2 2025, Warehouserentinfo Warehouse Market Guide 2026, Eurobuild CEE Czech Warehouse Market Q1 2026, Savills Europe Czech Republic Warehouse Value Study