Doporučená metoda měření volných ploch Toto doporučení definuje podmínky a koncepty potřebné pro měření pronajímatelných ploch; třídí různé oblasti do různých pronajímatelných kategorií; vysvětluje zásady vymezení oblasti; a na základě výše uvedeného navrhuje metodu pro analýzu a výpočet pronajímatelných ploch. Zavádí také koncept poměru hodnoty nájmu. Metoda výpočtu je doporučena pro použití v případě budov s více nájemci , i když může být použita i pro nemovitosti s jedním nájemcem.
Terminologie
Je důležité zvolit, zavést a přesně definovat příslušné technické termíny, aby se předešlo nedorozuměním, a zajistit, aby každý z nich byl také snadno pochopitelný a srozumitelný pro nájemce. Kromě toho, čím méně technických termínů je, tím lépe, a oni by se měli řídit v logickém pořadí a měli by být snadno zapamatovatelní i laikem. Je nezbytné používat jednotně přijaté technické termíny, které všichni chápou a objektivně definují.
** Doplňková oblast **
Všechny prostory používané nájemcem a potřebné pro efektivní skladové práce.
Poznámka: Tyto prostory mohou být exkluzivní a / nebo společné prostory, jako jsou zasedací místnost, čajová kuchyně, sanitární blok, serverovna, místnost na ukládání dokumentů, komora, kopírovací místnost, šatní skříň, šatna, kuřácká místnost atd.
** Budova společných prostor **
Součet všech ploch v budově, které mohou být přímo nebo nepřímo využity všemi nájemci. Poznámka: v analýze pronajímatelné plochy se má vypočítat podle zásady maximalizace exkluzivní plochy na každém podlaží typu all-inclusive (podrobné vysvětlení viz část „Analýza prostoru pro pronájem“). Ve scénáři „jeden nájemce, jedna budova“ bude tato oblast rovněž považována za výlučně používanou.
Vysvětlení: Mezi oblasti, které nájemci nepřímo využívají, patří například společná místnost pro úklid, garáž, atd.
Obecná poznámka: Následující čtyři technické termíny by měly být používány pouze v případě, že se jedná o příslušné patro nebo patrovou jednotku, která je používaná výlučně jedním nájemcem no je pronajata více než jedním nájemcem, a proto je třeba použít i koncept společného podlahového prostoru.
** Oblast cirkulace **
Prostor využívaný nájemcem k cirkulaci (nebo snad k čekání) vzhledem k architektonickému uspořádání areálu.
Poznámka: tyto prostory mohou být exkluzivní a / nebo společné prostory, jako je chodba, vestibul, lobby, vstupní hala atd.
** Exkluzivní oblast **
Všechny prostory oddělené výhradně pro nájemce.
Poznámka: v analýze pronajímatelné plochy se má vypočítat podle zásady maximalizace exkluzivní plochy na každém podlaží typu all-inclusive (podrobné vysvětlení viz oddíl „Analýza pronajímatelné plochy“) pro celou budovu. Ve scénáři „jeden nájemce, jedna budova“ bude celá oblast považována za exkluzivní.
** Společná plocha podlahy **
Všechny plochy podlahy, které mohou být přímo nebo nepřímo používány pouze nájemci příslušného patra.
** Exkluzivní podlahový prostor **
Všechny prostory se samostatným přístupem konkrétního nájemce příslušného patra, kteří jej mohou zavřít nebo použít samostatně.
Poznámka: podlahová plocha používaná výhradně nájemcem je označena názvem nájemce (např. Exkluzivní plocha nájemce X).
** Část pronajímatelného podlahového prostoru **
Podlahová plocha používaná výlučně jedním nájemcem příslušného patra a poměrná část společného podlahového prostoru.
Výpočet: exkluzivní plocha nájemce + pro-rata část společného podlaží.
** Celková podlahová plocha **
Největší zakrytá vodorovná povrchová plocha jakéhokoli podlahového prostoru, uzavřeného hotovými povrchy vnějších stěn; tj. celkovou plochu obklopenou vnějším obvodem budovy (s výjimkou vnitřních nádvoří a vzduchových šachet).
Poznámka: v leasingové praxi může být použita jedním nájemcem, v jednom stavebním scénáři, na základě vzájemné dohody pronajímatele a nájemce.
** Pronajímatelná plocha **
Exkluzivní prostor nájemce a poměrná část společných společných prostor a podlaží, tj. Plocha, za kterou nájemce platí nájemné podle podmínek nájmu.
Výpočet: * pokud příslušné patro používané výlučně jedním nájemcem je ve skutečnosti pronajato jediným nájemcem, pak je to exkluzivní prostor + poměrná část společného objektu budovy; * je-li příslušné patro používané výlučně jedním nájemcem pronajato více než jedním nájemcem a není potřeba společných podlahových prostor, pak je to exkluzivní prostor nájemce + poměrná část společného prostoru budovy; * je-li příslušné patro používané výlučně jedním nájemcem pronajato více než jedním nájemcem se společnými prostory pro nájemce, pak je to část nájemní plochy na nájemní ploše + poměrná část společného objektu budovy.
** Víceúrovňová podlahová plocha **
Prostor, který mohou využívat pouze nájemci příslušného patra nebo podlahového celku, který nezahrnuje celkovou společnou plochu příslušného all-inclusive podlaží, kterou mohou využívat všichni nájemci.
Poznámka: Pod pojmem podlaha se rozumí taky i podlahová jednotka.
** Čistá plocha **
Největší vodorovná povrchová plocha jakékoli místnosti nad úrovní podlahy (a podlahové lišty), uzavřená vnitřními povrchy hotového nosného materiálu nebo pevných stěn místnosti bez ohledu na výšku stropu.
Poznámka: při absenci měření na místě je to oblast uzavřená nedokončenými povrchy stěn, jak je znázorněno v půdorysu architekta; dále oblast pokojů vždy znamená čistou plochu.
** Ostatní oblast **
Jakékoliv jiné prostory používané nájemcem.
Poznámka: * tyto oblasti mohou být exkluzivní a / nebo společné prostory, jako je terasa, balkon atd .; * plocha otevřených nebo částečně otevřených prostorů (terasa, balkon atd.) musí být povrchově upravená plocha (čistá plocha se zde nedá použít).
Pracovní oblast
Exkluzivní prostory nájemce, vybavené skladovým nábytkem.
Poznámka: Pokud má sklad otevřený půdorys, jsou oběžné také součástí pracovního prostoru.
** Násobitel společných prostor budovy **
Podíl celkové pronajímatelné plochy a exkluzivní plochy celé budovy.
Výpočet: celková pronajímatelná plocha celého objektu / součet exkluzivních prostor celého objektu, nebo 1 + poměr společných prostor budovy / 100.
Obecná poznámka:
Následující dva technické termíny by měly být používány pouze v případě, že se jedná o příslušnou oblast
podlahy nebo podlahové jednotky použitelná výlučně jedním nájemcem je pronajata více než jedním nájemcem, a proto je třeba použít i koncept společného podlahového prostoru.
** Poměr společných prostor budovy **
Poměr společných a exkluzivních ploch celé budovy, vyjádřený v procentech.
Výpočet: (společné prostory budovy / všechny exkluzivní plochy v budově) × 100.
Poznámka: poměr nejmenších společných prostor budovy, který je výhodnější z hlediska leasingu, lze vypočítat z největší exkluzivní plochy celé budovy, která se rovná součtu všech pronajatých prostor získaných uplatněním principu maximalizace exkluzivní oblasti na jakémkoli podlaží typu „all-inclusive“ (podrobné vysvětlení viz v části „Analýza pronajímatelné plochy“).
* Multiplikátor podlahové plochy společných prostor **
Podíl plochy vhodné pro výhradní použití jedním nájemcem na příslušném podlaží a na exkluzivní ploše podlahy v daném podlaží.
Výpočet: exkluzivní plocha příslušného patra vhodná pro výhradní použití jednoho pro nájemce / exkluzivní část podlahy, nebo 1 + podíl části podlahy společných prostor / 100.
** Poměr plochy podlahy společných prostor **
Poměr podlahové plochy společných prostor a exkluzivní plochy podlahy příslušného podlaží, vyjádřený v procentech.Výpočet: (plocha podlahy společných prostor / plocha podlahy exkluzivní části) × 100.
** Hodnota nájemného **
Hodnota odrážející funkci, umístění a užitečnost místnosti (prostoru) vyjádřenou v procentech, stanovenou pronajímatelem.
Vysvětlení: zatímco poměr hodnoty nájemného běžné skladové plochy je samozřejmě 100%, v případě obecné skladovací místnosti to může být například 50%. Poměr hodnoty leasingu je „společným jmenovatelem“, který umožňuje vypočíst nájemné pro všechny pronajímatelné plochy, za použití stejného základního nájmného na m2 a jejich důsledné spravování v analýze a výpočtu pronajímatelné plochy.
** Multiplikátor plochy společných prostor **
Podíl celkové pronajímatelné plochy a exkluzivní plochy celé budovy. Výpočet: celková pronajímatelná plocha celé budovy / součet exkluzivních ploch celé budovy, nebo 1+ podíl plochy společných prostor budovy / 100.
Obecná poznámka: Následující dva technické termíny by měly být používány pouze tehdy, pokud je plocha příslušné podlahy nebo podlahové jednotky použitelná výlučně jedním nájemcem pronajata více než jedním nájemcem, a proto je třeba použít i koncept podlahy společných prostor.
** Poměr plochy společných prostor budovy **
Poměr společných a exkluzivních ploch celé budovy, vyjádřený v procentech. Výpočet: (společné prostory budovy / všechny exkluzivní plochy celé budovy) × 100.
Poznámka: nejmenší poměr společných prostor budovy, který je výhodnější z hlediska leasingu, lze vypočítat z největší exkluzivní plochy celé budovy, která se rovná součtu všech pronajatých prostor získaných uplatněním principu maximalizace exkluzivní plochy na všech podlažích typu „all-inclusive“ (podrobné vysvětlení naleznete v části „Analýza prostorů k pronájmu“).
Multiplikátor podlahy společných prostor
Podíl plochy vhodné pro výhradní použití jedním nájemcem na příslušném podlaží a na exkluzivní ploše podlahy v daném podlaží.
Výpočet: plocha příslušného patra vhodná pro výhradní použití jedním nájemcem / plocha exluzivní podlahy, nebo 1 + plocha podlahy společných prostor / 100.
** Podíl podlahy společných prostor ** Poměr plochy podlahy společných prostor a plochy exkluzivní podlahy příslušného podlaží, vyjádřený v procentech.
Výpočet: (podlaha společných prostor / plocha exkluzivní podlahy) × 100.
** Poměr hodnoty nájemného **
Hodnota odrážející funkci, umístění a užitečnost místnosti (prostoru) vyjádřenou v procentech, stanovenou pronajímatelem.
Vysvětlení: zatímco poměr hodnoty nájemného běžné skladové plochy je samozřejmě 100%, v případě obecné skladovací místnosti to může být například 50%. Poměr hodnoty nájemného je „společným jmenovatelem“, který umožňuje vypočíst nájemné pro všechny pronajímatelné plochy za použití stejné základního nájemného na m2 a jeho důsledného řízení v analýze a výpočtu pronajímatelné plochy.
** Kategorie prostor **
Prostory skladové budovy se liší především z hlediska funkčnosti. Prostory mohou být pronajímatelné nebo nepronajímatelné. Pronajímatelné prostory mohou být identifikovány podle své funkce a mohou být exkluzivní nebo společné. Níže uvedené kategorie jsou rozděleny do pronajímatelných a nepronajímatelných prostor, které zobrazují funkce obvyklé pro skladové budovy.
Poznámka: v případě potřeby lze přidat další kategorie (např. Pokud budova zahrnuje maloobchodní jednotku s přístupem na ulici atd.).
** Exkluzivní prostory **
** Exkluzivně používané a / nebo společné prostory **
úklidová komora - místnost na odpadky atd.
oběhové části:
externí chodník atd.
ostatní části:
** Parkoviště **
Parkoviště je také pronajímatelná plocha, ale nájemné je stanoveno spíše na parkovací místo než na m2.
Poznámka: ekvivalent čtvereční metru parkovacího místa lze vypočítat ze základního nájemného na m2: například za předpokladu základního nájemného ve výši 12 EUR za m2, ekvivalent m2 parkovacího místa v podzemní garáži za 80 EUR měsíčně bude 6,66. V případě průměrného základního nájemného je ekvivalentní parkovací plocha 6-8 m2.
** Prostory pod dveřmi a okny **
** Prostory pod konstrukcí ** * oblast pod vnějšími nosnými / obvodovými stěnami * oblast pod vnějšími nosnými sloupy * oblast pod vnitřními nosnými stěnami * oblast pod vnitřními nosnými sloupy
poznámka: je-li plocha měřená pod sloupem (na úrovni podlahy) větší než 0,5 m2 * z funkčních důvodu zpevněná oblast pod vnitřními nenosnými stěnami (dále jen: pevné stěny)
poznámka: např. prostor pod stěnami sanitárních bloků a stěn mechanických šachet atd. * nevyvinutá oblast pod schody vedoucími od nejnižšího patra s výškou stropu pod 1,9 m
** Připojené stavební prvky **
Poznámka: * technické prostory potřebné pro provoz budovy obvykle nejsou považovány pronajímatelné oblasti; * požární schodiště a únikové cesty nejsou považovány za pronajímatelné plochy.
** Elektrické / IT oblasti **
Poznámka: IT (informační technologie) znamená nízkonapěťovou telefonní a počítačovou kabeláž (datová kabeláž). * elektrické / IT místnosti: * elektrický rozvaděč - centrální rozváděč * centrální generátorová místnost - centrální místnost UPS atd. * plocha obsazená elektrickými / IT kanály / šachty: * uzavřené nebo otevřené hřídele - elektrická skříň atd. * cirkulační prostory výhradně pro elektrické / IT místnosti: * vestibul / vchod / vstupní hala - chodba / cirkulační prostor * schodiště - výtah lobby * vnitřní schodiště - venkovní chodník atd.
** Mechanické oblasti **
GIF - Triky při výpočtu pronajímatelné skladové plochy
Než se pustím do této malé eseje, musím zdůraznit, že pracuji na základě svých zkušeností získaných během téměř deseti let jednání s nájemci, přímo nebo prostřednictvím agentů; jednání, která byla často náročná a která, jestli jsme měli štěstí, vedla k podpisu nájemní smlouvy. Doufám proto, že tyto subjektivní komentáře, kritika a doporučení mohou sloužit jako výchozí bod pro diskusi, právě v tomto fóru.
Jak je dobře známo, dvě klíčové složky nájemních smluv jsou nájemné a velikost pronajímatelné plochy. Produkt těchto dvou čísel se obecně rovná čistému příjmu developera.
Vzhledem k tomu, že násobení je základní matematické operace, a že se jedná o produkt, který zajímá vývojáře, bude usilovat o zvýšení pronajímatelné plochy, při zachování úrovně, která stále přitahuje nájemníky. Nájemci mají tendenci se zaměřovat na nájemné za metr čtvereční, které jsou snadno srovnatelné s ostatními na trhu, a často věnují malou pozornost velikosti a způsobu výpočtu pronajímatelné plochy.Bohužel neexistuje žádné obecně přijímané a jednotně používané doporučení nebo směrnice (natož standard) pro měření pronajímatelných ploch ve skladových budovách v Česko. V dnešní době je v této oblasti chaos!
Typickým příkladem je široce odlišná interpretace běžně používaného pojmu hrubá plocha. Kdykoliv je tento termín použit na schůzce, vždy se ptám, co tím druhá strana myslí. Nejčastější odpovědi jsou:
Co je tedy správná odpověď? Bohužel, vzhledem k absenci obecně uznávané a jednotně interpretované terminologie neexistuje jednoznačná volba odpovědi. Neštětí je taky to, že konsenzus chybí nejen mezi klienty, ale i v rámci profesí v oblasti nemovitostí.
V následujícím textu uvádím stručné shrnutí doporučení německého GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung), která se týkají terminologie a výpočtu plochy, se zvláštním zřetelem na kategorizaci jednotlivých místností v budově skladu jako pronajímatelnou nebo nepronajímatelnou. Zde je třeba poznamenat, že GIF byl výsledkem společného úsilí DIN 277 německé národní normy a německých autorizovaných inspektorů Deutscher Verband. Tabulka na následující straně je zjednodušeným shrnutím příslušných ustanovení GIF.
Jak můžete vidět v tabulce, FRI vypočítává „použitelnou plochu“ zahrnutím vedlejších oblastí (např. Sanitární blok, čajová kuchyně atd.). Zkušenosti nasvědčují tomu, že znalí nájemci mají zájem pouze o pracovní plochu, kterou mohou poskytnout (často označovanou jako síť net-net v našem vnitřním slangu), a nikoli v pomocných oblastech.
** Kategorizace oblastí GIF **
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Je to přirozené, protože velikost této oblasti bude určovat možný počet pracovišť (poměr mezi otevřenými a celulárními sklady a velikostí pomocných a cirkulačních oblastí jsou také klíčem pro určení pronajímatelné plochy). Pracovní plochy obvykle nelze kvantifikovat ve stavebních brožurách. V závislosti na vlastnostech a uspořádání budovy může být poměr pracovní plochy k celkové pronajímatelné ploše budovy překvapivě nízký, zejména v budově s celulárním uspořádáním.
Doporučení GIF zahrnuje v pronajímatelné oblasti všechny oblasti pod pohyblivými dělícími stěnami, pomocné prostory, vstupní halu a cirkulační prostory a také výtahové haly. Ačkoliv, nosné konstrukce nebo jiné nepohyblivé stěny, ale i mechanické místnosti, mechanické svislé hřídele, výtahové šachty a schodiště, se však klasifikují jako nenajímatelné.
Plocha jednotlivých místností se vždy počítá mezi vnitřními povrchy pevných stěn (čistá plocha), i když jsou zde kabelové kanály nebo mechanické armatury (chladič / ohřívač) nebo možná stěna se strojním zařízením.
Záleží na čtenáři, aby rozhodl, zda výše uvedené hlavní zásady výpočtu pronajímatelné plochy a terminologie GIF jsou přiměřené obecně a konkrétně pro místní prostředí v Česko.
Existuje případ, dobře známý v profesních kruzích, který dokazuje důležitost výše uvedených problémů, kdy nájemce odstoupil od podepsané nájemní smlouvy kvůli vzájemnému nedorozumění o měření pronajímatelné plochy.
Vzhledem ke stávajícím tržním podmínkám pro komerční skladové prostory je zvýšená potřeba výpočtu nájemné plochy, která je správná a transparentní i pro nájemce.
Výše uvedené potvrzuje potřebu jednotné terminologie a metody měření plochy, která je přizpůsobena místnímu trhu a přijata klíčovými hráči na tomto trhu. Při přípravě na dosažení tohoto konečného cíle budou naše nadcházející otázky obsahovat další popisy a nakonec shrnutí národních doporučení.
BOMA – Více triků v kalkulaci prostoru k pronájmu
Než se pustím do diskuse o záhadách BOMA, rád bych se s vámi, drahý čtenáři, podělil o zajímavý a překvapující zážitek, který jsem měl v souvislosti s mým článkem na téma měření skladových prostor v předchozím čísle.
Během několika posledních týdnů jsem zastupoval pronajímatele skladové budovy Buda, na sérii jednání o veřejných zakázkách. Na jednom z prvních zasedání se vedoucí představitele nájemců zeptal, zda oblast, kterou nabízíme k pronájmu, má být chápána jako net-net? Byl jsem tak překvapen, že jsem odpověděl otázkou: Kde jste se naučil tento neobvyklý termín? Citoval nedávno publikovaný článek, který uvedl, že všichni potenciální nájemníci by se měli na síť net-net dívat jako na obzvláště důležitou informaci. Když přidal, kdy a kde byl tento článek publikován, uvědomil jsem si, že autorem jsem já a po počátečním překvapení se atmosféra setkání stala mnohem příjemnější.
A teď se podívejme, co to americká zkratka, BOMA znamená. Právní předchůdce Mezinárodní asociace vlastníků budov a manažerů (BOMA International nebo BOMA) byl založen v roce 1907 s cílem zastupovat zájmy vlastníků a manažerů komerčních nemovitostí. BOMA je tvořena především americkými a kanadskými místními asociacemi. Hlavním úkolem této mezinárodní asociace je kromě rostoucí dominance také sběr, analýza a zprostředkování informací o komerčních nemovitostech a na tomto základě formulování doporučení a standardů. Jedna, ne tak úplně nevýznamná poznámka: klíčová místní sdružení BOMA již vlastnila a / nebo spravovala více než 550 milionů m2 komerčních skladových prostor - do roku 1996.
První vysoké budovy, které již byly v zárodečné podobě provedeny, byly konstrukční principy pozdějších mrakodrapů v Americe, skladové budovy postavené na konci 19. století. Rychlý ekonomický růst času eliminoval překážky při výstavbě a užívání vysokých budov. Mezi nejvýznamnější úspěchy patřil rozvoj technologie bezpečného a spolehlivého výtahového systému, schopnost dodávat budovy spolehlivým zásobováním energií a v neposlední řadě zlepšení výroby konstrukční oceli. Skutečné mrakodrapy byly postaveny od konce dvacátých let. 102-podlažní a 381 metrů vysoká Empire State Building v New Yorku z roku 1931, 100-podlažní a 344 metrů vysoký John Hancock Center v Chicagu od roku 1970, 412 metrů vysoký a 110-podlažní tragicky zničené Světové obchodní Centrum z roku 1972 a 109-podlažní a 443 metrů vysoká věž Sears v Chicagu z roku 1974, která je po mnoho let hrdým nositelem titulu „nejvyšší“, je možná nejznámější. Tyto prominentní mrakodrapy jsou (nebo byly) převážně skladové budovy.
Již v roce 1915, krátce poté, co byly dokončeny první „skutečné“ skladové budovy, vznikla potřeba vytvořit jednotnou metodu výpočtu skladových prostor. Společnost BOMA pak vedla úsilí o vytvoření první standardní metody měření podlah pro sklady, která byla se souhlasem Amerického národního normalizačního institutu zvýšena na průmyslový standard v roce 1955, po četných změnách odrážejících vývoj skladových budov a vznik nových potřeb a příležitostí. Dnes nese název Standardní metoda pro měření podlahové plochy ve skladech a hlavně pomáhá developerům / vlastníkům nemovitostí, manažerům, architektům, návrhářům interiérů, inženýrům, odhadcům a agentům koordinovat jejich práci.
Zejména v souladu s americkým užíváním tohoto výrazu je tento standard v podstatě „silným doporučením“ pro jednotnou definici oblastí starých a nových skladových budov.
Hlavním cílem standardu je poskytnout jasnou a jednoznačnou terminologii pro oblasti skladových staveb, které by jinak bylo možné chápat a kategorizovat jinak, definovat mimo jiné pojmy využitelnou plochu, pronajímatelnou plochu a budovat společný prostor. Součástí normy jsou také diagramy, které text dokládají a vysvětlují.
Níže popisuji některé zajímavé body výše uvedeného standardu BOMA, které omezují diskusi na ty, které jsou v této zemi neobvyklé, ne-li neznámé. Prvním znakem, který je třeba zmínit, je „velkorysá“ interpretace různých výpočtů plochy s použitím odlišných údajů a metod. Obecně by nikdo nebyl překvapen, pokud by plochy uvedené na výkresech nebyly přesně stejné jako ty naměřené na místě. Výpočty pronajímatele založené na měření na místě často přinášejí výsledky, které se liší od výpočtů provedených nájemcem na stejném základě. BOMA umožňuje maximální odchylku ± 2%. Jakékoli odchylky mimo toto musí být předloženy k posouzení nezávislému znalci, jehož výsledky měření rozřeší spor.
Další zajímavou a pro nás neobvyklou koncepcí BOMA je dominantní podíl. V české praxi se vzdálenost používaná pro výpočet čistých ploch místností ohraničených vnějšími stěnami budov obvykle měří k vnitřním povrchům stěn nebo zdí pod okny (měřeno nad úrovní soklu), i když jsou tyto stěny mnohem nižší než obvykle. BOMA však nabízí definici dominantní části, přičemž vzdálenost k vnitřní straně vnější obvodové stěny může být měřena buď ke stěně pod oknem, nebo k okenní tabuli, což dává delší vzdálenost. BOMA vyžaduje měření vzdálenosti až k dělící jednotce (stěna nebo okenní tabule), jejíž povrch převládá, tj. Přesahuje 50% svislé výšky od podlahy ke stropu!
Podobně jako doporučení GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) popsaná v našem předchozím čísle, hrubá plocha pro BOMA znamená celkovou plochu obklopenou vnějším povrchem stálých stěn budovy, s výjimkou vnějších chodníků, balkonů, teras atd., které jsou na venkovním povrchu stěny. Doporučení poukazuje na to, že není obvyklé vypočítávat hrubou plochu jako pronajímatelnou plochu, ledaže by jeden nájemce pronajal celou budovu. Tato hrubá plocha se často označuje jako zastavěná nebo zastavěná plocha. Ve většině případů se to používá jako základ pro výpočet stavebních nákladů budovy.Zajímavá je logika pozadí BOMA definice pronajímatelné plochy. Podle BOMA je pronajímatelná plocha vypočtena odečtením tzv. velkých vertikálních průniků z hrubé plochy budovy. Podle definice se jedná o průchody, které jsou v podstatě neměnné po celou dobu životnosti budovy a zahrnují oblast schodišť, výtahových šachet, vertikálních mechanických kanálů a stěn pokrývající tyto prostory atd., Ale nezahrnují nosné sloupy, vertikální hřídele a kabelové kanály přístupné od podlahy.
Podle definice BOMA je skladová plocha obecně ekvivalent ke skutečně využitelné a vybavitelné, výhradně použité čisté pracovní ploše (net-net síť!). Pokud výlučně využívaná plocha zahrnuje také vedlejší místnosti (např. sanitární blok), jsou tyto plochy také zahrnuty na obrázku. Termín skladovací prostor také znamená čistou oblast výhradního použití. Společný prostor budovy a společná podlahová plocha jsou dva různé koncepty. Jejich součet se rovná celkovému běžně používanému čistému prostoru. Použitelnou plochou se pro BOMA rozumí součet čistých skladových a skladových prostor plus společná plocha čisté budovy odpovídající danému podlaží.Tabulka na následující straně je zjednodušené, schematické znázornění komponentů pronajímatelné plochy na podlaze skladové budovy, jak popisuje BOMA
** Kategorizace podlahových ploch BOMA **
BOMA = mezinárodní asociace vlastníků a manažerů budov
Jak je vidět výše, definice standardních doporučení vyvinutých a publikovaných společností BOMA International, v zásadě na základě zkušeností ze Severní Ameriky, definovaných terminologií a skladových prostor, jsou pro nás spíše neobvyklé. To však neznamená, že téměř 100 let zkušeností společnosti BOMA by si nemělo zasloužit zvláštní pozornost ve snaze vytvořit jednotnou metodu výpočtu plochy zde v % country%.
**RICS – Ještě více triků v oblasti výpočtu volných skladových prostor**
Po shrnutí doporučení pro kategorizaci německých (GIF) a amerických (BOMA) oblastí, o nichž pojednává naše předchozí vydání, se nyní podívejme na příslušná doporučení této seriózní a dlouho zavedené profesní organizace, britského Královského institutu autorizovaných inspektorů (RICS).
Několik slov o samotném RICS by mělo sloužit jako úvod. Královská instituce Chartered Surveyors byla založena jako profesionální organizace v roce 1868. Má více než 80 000 členů po celém světě a je v současné době jedním z největších profesních subjektů v oblasti nemovitostí. Britské občanství není podmínkou pro členství a zahraničních členů je nyní více než 10.000. Vstup do RICS vyžaduje absolvování písemných i ústních zkoušek a praktických zkušeností v oboru. Jejími členy jsou odborníci na nemovitosti s celosvětovými znalostmi, jsou obeznámení s celým životním cyklem nemovitostí, kteří jsou schopni přispět odborným poradenstvím k podpoře efektivního fungování trhů s nemovitostmi ve svých zemích.
Kromě nabídky vzdělávacích kurzů a dalšího vzdělávání RICS reguluje a monitoruje profesní a etické aspekty práce svých členů. Dále rozvíjí doporučení týkající se různých oblastí profesí v oblasti nemovitostí. Jedním z příkladů je RICS Code of Measuring Practice. Hlavním účelem těchto doporučení pro výpočet plochy je poskytnout jasné a konzistentní metody výpočtu plochy a / nebo množství půdy, pozemků a budov s různými funkcemi.
V následujícím textu tuto diskusi omezíme na doporučení Kodexu měřicí praxe (5. vydání) se zaměřením na ty části, které se výslovně týkají skladových budov.
Tato doporučení nejsou závazná, i když v praxi většina realitních odborníků, správců nemovitostí, makléřů a architektů dodržuje pravidla definovaná v Kodexu. Výpočet plochy podle doporučení RICS může sloužit jako podklad pro prodej a pronájem nemovitostí, jakož i ocenění a řešení složitých daňových otázek. Zde je třeba poznamenat, že od roku 1993 je ve Spojeném království trestným činem prodávat nebo pronajímat nemovitosti s uvedením nepravdivých informací o oblasti. RICS výslovně uvádí, že informace mohou být považovány za zavádějící, a proto představují trestný čin, i když je to zřejmé odborníkům v oblasti nemovitostí, je to ale příliš technické a příliš komplikované, aby je průměrný kupující nebo prodávající pochopil.
Doporučení se také zabývají otázkou přesnosti měření. Nejsou specifické a uvádějí, že odborníci by měli usilovat o co největší přesnost v rámci omezení svých měřicích přístrojů a odborných znalostí. Metoda měření a očekávaná přesnost se samozřejmě budou lišit při měření několika hektarů půdy nebo jednoho skladového prostoru. Doporučení stanoví obecné pokyny, ale nespecifikují žádné odchylky, které by měly být dodrženy.
I když je to pro nás samozřejmé, doporučení RICS věnují zvláštní pozornost potřebě používat metrický systém, nahrazujíc desetinnou čárku čárkou a oddělují tisíce mezerou místo čárkou. Určitě to stojí za zmínku, protože i když jsou česká pravidla pravopisu v této věci jednoznačná, mnoho dokumentů se v současné době od těchto pravidel odchyluje a používá britské nebo americké pravopisy, nebo dokonce směs obou.
Výslovně, aby měření metodou měření prostoru a výpočtu bylo pro laika transparentní, doporučení RICS podrobně popisují a vysvětlují pouze tři základní, vzájemně provázané pojmy.
Ty jsou: * Hrubá externí plocha (GEA) * Hrubá vnitřní plocha (GIA) * Čistá vnitřní plocha (NIA).
Následuje popis hlavních rysů výše uvedených klíčových pojmů, které se týkají skladového trhu.
Hrubá vnější plocha představuje plochu ohraničenou vnějším obvodem vnějších stěn každého patra budovy. Nezahrnuje otevřené balkony, markýzy a střešní terasy. Doporučení navrhují využití hrubé vnější plochy pro budovy s městským dizajnem, výpočet daně z nemovitostí a ocenění stávajících, převážně rezidenčních nemovitostí pro účely stavebního pojištění.
Hrubá vnitřní plocha znamená plochu ohraničenou vnitřním obvodem vnějších stěn budovy každého patra. Vylučuje oblasti pod vnější obvodovou konstrukcí (stěny, sloupy) a samozřejmě všechny otevřené balkóny, markýzy a střešní terasy atd. Na rozdíl od praxe v mnoha jiných zemích se doporučení RICS domnívají, že tato oblast je nejlepší a vhodná pro odhad nákladů na plánované projekty, pro oceňování a prodej stávajících budov, které se v současné době používají pro neskladové účely, a pro výpočet provozních nákladů těchto budov.
Čistá vnitřní plocha představuje plochu uvnitř budovy, která se rovná součtu ploch místností různých funkcí uzavřených nosnými a / nebo pevnými (neodnímatelnými) stěnami. Tato oblast, kterou RICS nazývá také využitelnou oblastí, vylučuje společné vstupní haly, schodiště, chodby, mechanické místnosti, skříně měřičů, výtahy a všechny stavební plochy s výškou stropu pod 1,5 m a plochami mezi stěnami / konstrukcemi užšími než 0,25 m. Neobvykle, doporučení vylučují z využitelné plochy všechny sanitární bloky a skříně pro úklidové potřeby, bez ohledu na to, kde se nacházejí v budově. Kromě oblastí pod nosnými stěnami jsou také vyloučeny plochy pod vnitřními nosnými sloupy budovy. Doporučení RICS používají koncept budování společného prostoru, ale důsledně je vylučují z využitelné plochy.
Použitelnou oblastí je doporučená kalkulační základna pro účely prodeje, leasingu, oceňování a provozování skladu.
Oblasti definované RICS a jejich kategorizace jsou ve zjednodušené podobě uvedeny v tabulce na následující straně.
Jak je vidět z tabulky, doporučení RICS jsou v podstatě pouze vodítkem pro definování a výpočet různých typů oblastí. Neuvádějí však komponenty pronajímatelné plochy a nepopisují metodu výpočtu vypořádatelné plochy.
** Kategorizace oblastí RICS **
RICS = Královská instituce autorizovaných inspektorů
Vzhledem k obecné povaze doporučení mohou britští odborníci na nemovitosti vypočítat pronajímatelné plochy na základě svých zkušeností a úmluv místního trhu a vždy se zaměřují na přesnost výsledků zvolené metody výpočtu a na zajištění toho, aby výsledky byly jasné a transparentní i pro laika.
Natália Falatová
+420 790 285 338
